La photo donne plutôt envie. Non mitoyenne, la maison est située à Nantes, dans le quartier Doulon. Trois chambres, un bureau, salon traversant, garage, grenier, jardin clos arboré de 670 m² avec petites dépendances… Le tout a l'air en bon état mais nécessitera de sérieux coups de pinceaux. Tarif affiché : 305 000 euros pour 110 m² habitables, dans un secteur où, selon les statistiques immobilières, ce type de logement se négocie généralement près de 60 000 euros plus cher. Y aurait-il un loup derrière cette offre alléchante ?

Le loup n'est pas masqué. Dans le descriptif, l'annonce précise : « Bien proposé en immobilier interactif. Début des offres le mercredi 5 septembre 12h30, fin des offres jeudi 6 septembre 12h30. Pas des enchères : 4 500 euros. » Nous y voilà. Immobilier interactif, quésaco ? « Ce processus permet de vendre votre bien immobilier au meilleur prix du marché par le moyen d'un appel d'offre sur internet réunissant les acquéreurs potentiels pendant une durée limitée pour réaliser leurs offres d'achat », répondent les Notaires de France sur leur site internet.

Une maison aux enchères

Concrètement, un propriétaire charge un mandataire de mettre son bien en vente. Ensemble, ils fixent la première offre possible, les conditions et calendrier de la vente. Charge au notaire de diffuser l'annonce avec photo, descriptif, et horaires des visites sur des sites internet comme notaires.fr, ouestfrance-immo.com, leboncoin.fr ou seloger.com. Des visites sont organisées et les acquéreurs potentiels se font connaître en signant une demande d'agrément. Une fois validée, elle leur permet d'accéder à la vente via internet. À l'heure dite, derrière leur écran, ils peuvent alors participer aux enchères, en suivant durant 24 heures l'évolution en temps réel des autres offres.

C'est un collectif de notaires qui a lancé l'immobilier interactif en 2009 (alors connu sous le nom de Vente Notariale Interactive). À l'époque, le marché de la pierre est en pleine crise et il faut trouver des solutions. À Savenay, le défi séduit Maître Vincent Chauveau. Installé dans cette ville de Loire-Atlantique d'un peu plus de 7 000 habitants, le jeune notaire se lance : « Je n'avais plus de clients, plus de coups de téléphone, rien. Il fallait se développer. » En octobre 2010, un Savenaisien vient le voir avec une maison à vendre. Le 9 décembre suivant, à 18h12, elle est le tout premier bien à être officiellement vendu en immobilier interactif dans le Grand Ouest. Pas moins de 27 offres successives feront monter son prix à 193 852 euros. Bingo !

De quoi faire chauffer un marché déjà bouillant

Générant une vingtaine de ventes en France la première année, l'immo-interactif grignote depuis du terrain, pour atteindre les 1 200 actes aujourd'hui. Si l’an dernier, ce nombre a augmenté de 20 %, il ne représente encore qu’une goutte d'eau parmi les 800 000 à un million de transactions enregistrées chaque année dans l'hexagone, office notariaux et agences immobilière confondues. Qu'importe ! Le système a ses adeptes.

Dans l'étude Picard-Chauveau, boulevard Guist'hau, près de 600 actes de vente sont réalisés chaque année. « Sur ces 600 ventes, il y en a 45 que j'ai négociées moi-même, dont 60 % en immo-interactif », précise Vincent Chauveau. Un créneau plutôt lucratif  : « Mes 45 ventes négociées représentent l'équivalent de 200 ventes classiques », souligne celui qui est également président du réseau national immobilier.notaires.fr.           

Depuis la maison de Savenay de décembre 2010, l'immobilier interactif a généré 459 ventes chez les notaires de Loire-Atlantique. Sur la seule ville de Nantes, cela représente 87 appartements, 142 maisons, 7 immeubles, 5 garages, 4 locaux d'activités et 2 terrains. Pas de quoi fouetter un chat, certes. Mais ce système d'enchères ne risque-t-il pas de faire gonfler artificiellement un marché déjà tendu ? « Non, répond Jérôme de Champsavin, président de la FNAIM 44 (Fédération nationale de l'immobilier) qui va s'attaquer, elle aussi, à ce juteux marché d'ici à la fin de l'année. Le marché est la confrontation de l'offre et de la demande. Il est conditionné par la législation, le marché financier, l'environnement et les qualités intrinsèques du bien. »

Pour ce spécialiste, ce n'est pas parce qu'il s'agit d'enchères que les prix vont s'envoler. « Les acheteurs ont visité la maison ou l'appartement, ils ont toutes les informations nécessaires pour avoir une idée de sa valeur. Ils sont chez eux, tranquilles, devant leur écran et ne subissent pas la tension des visiteurs précédents et de ceux qui attendent leur tour », poursuit Jérôme de Champsavin. Et de citer nombre de transactions "classiques" où l'acheteur s'est décidé hâtivement par peur de « rater » un bien. Voire. Car là où les tensions s'effacent, l'esprit de compétition paraît. Et certains torpillent épargne et capacités de financement pour le fugace plaisir de décrocher la timbale.

Les agences immobilières bientôt de la partie

Si les agences immobilières peuvent désormais accéder à un marché que les notaires s'étaient jusqu'ici appropriés, c'est en partie grâce à Kadran, une jeune entreprise nantaise co-fondée en février 2016 par Eliott Godet et Alexandre Hottiaux, 23 ans aujourd'hui. Leur société propose un outil interactif destiné à tous les professionnels de l'immobilier possesseurs de la carte T (comme transaction). « Notaires, agents immobiliers, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles… Nous leurs permettons d'organiser des enchères progressives comme dégressives », explique Eliott Godet. Les progressives sont calquées sur l'immo-interactif mais se déroulent en express, entre une et quatre heures. Les dégressives partent d'un tarif élevé, fixé par le vendeur et le professionnel, qui baisse par palier toutes les 30 secondes.

« Selon le bien à vendre, ce palier peut être de 300 euros pour un appartement évalué à 100 000 euros ou de 18 000 euros pour un château à 1,9 millions ». La poussée d'adrénaline est d'autant plus garantie que l'acheteur n'a le droit qu'à une seule offre. « À ce rythme, toutes les ventes ont lieu en moins de 20 minutes », note le co-fondateur de Kadran. Grande gagnante de la transaction, la société touche le prix de l'abonnement annuel qui permet à ses clients d'accéder au système d'enchères, plus « quelques centaines d'euros » à chaque enchère validée. Et cela, que le compromis soit signé ou non.

Ce modèle économique a séduit la société nantaise EP, spécialisée dans la donnée utile pour les acteurs du bâtiment et de l'immobilier. Elle s'est offert Kadran en juin dernier pour un montant sur lequel les co-fondateurs veulent garder un voile pudique...

Des ventes record mais pas de miracle

Ouvert à tous, l'immobilier interactif draine les profils d'acheteurs les plus divers. « Je vends ma maison ainsi pour donner sa chance à tout le monde », ose un propriétaire du très prisé quartier Saint-Félix, qui a suscité neuf inscriptions à l'enchère et déclenché 35 offres. Normal. Le marché est particulièrement tendu. Aujourd'hui, les notaires de Loire-Atlantique ont 1 200 biens en stock quand leur fichier de vente en comptait encore 3 500 il y a deux ans.

Côté vendeurs, la classification est plus aisée. « Le système est idéal pour les biens très bien placés ; et pour les situations de familles conflictuelles de type succession ou divorce. » Dans le premier cas, les enchères peuvent déboucher sur des ventes record et il n'est pas rare de voir des biens changer de mains à 30 voire 40 % au dessus du prix de la première offre possible, souvent inférieure de 5 à 15 % au prix du marché. Dans le second cas, surtout si le bien attire peu de candidats, l'immo-interactif sert de juge de paix en fixant un tarif "réaliste". « Cela a valeur pédagogique, reconnaît un professionnel. En 45 jours, nos clients savent sur quel prix se baser et ça permet de démarrer les calculs de partage. »

Loin d'être magique, la formule ne garantit pas de miracle. Les statistiques montrent qu'un bien nantais génère une moyenne de huit offres, mais ce chiffre cache des réalités très différentes. Après avoir fait l'objet de 31 offres émanant de 12 participants, une villa de 120 m² a atteint 504 000 euros en mars dernier, soit 38 % au dessus du prix de la première offre. Certains biens atypiques à transformer font parfois l'objet de batailles féroces. En mars 2017, cinq marchands de biens ont surenchéri 33 fois pour un ancien garage qui a fini 27 % au dessus de son prix de départ. À l'inverse, en décembre 2016, une petite maison de 65 m² s'est vendue 164 940 euros. Pile le prix de la première offre. Le seul inscrit l'a donc décrochée sous le prix du marché.

Pouvoirs publics et associations encore attentistes

A l’antenne nantaise de l’association de consommateurs UFC-Que Choisir, comme à la mairie de Nantes, personne ne s'est encore ému de ce phénomène qui peut donner des coups de chaud au marché immobilier. « On n'a pas grand chose à dire sur le sujet car il n'est pas représentatif et ne porte pas à conséquence », déclare, faute d'avoir pu trouver un élu documenté sur la question, la responsable du service Presse de Nantes Métropole. La ville préfère prendre des initiatives pour limiter la prolifération des locations de meublés de tourisme (3 000 logements sur Airbnb en 2017) afin de conserver un parc locatif tout en limitant la concurrence faite aux hôteliers. Reste qu’avec la très prochaine arrivée des agences immobilières dans le jeu, la donne pourrait changer.

Car avec ses enchères descendantes, inspirées de ce qui se fait en agriculture et dans les halles à marée, le système de Kadran va encore bousculer les prix. « La méthode fait un peu peur aux vendeurs parce que le prix va forcément diminuer, avance Eliott Godet. C'est pourquoi elle ne représente jusqu'à présent que 20 % de nos transactions. » Maître Chauveau est catégorique : « L'enchère descendante est encore plus efficace que l'immo-interactif pour tirer le meilleur prix d'un bien en vente. » Là où un acheteur en immo-interactif gardera 20 à 30 000 euros sous le pied pour surenchérir, « un acquéreur participant à une enchère descendante lâchera automatiquement son enveloppe maximale pour décrocher la vente ».

C'est ce qui s'est passé dernièrement pour un corps de ferme situé aux portes de Nantes qui intéressait cinq acquéreurs. L'enchère a démarré à 510 000 euros pour un bien dont l'estimation fluctuait entre 410 et 420 000 euros. Bilan : l'acheteur le voulait tellement qu'il a cliqué au bout de 20 secondes. Dix secondes avant que le prix ne baisse automatiquement…