Passage Louis-Lévesque à Nantes, à quelques encablures de la tour de Bretagne et de l’ancien palais de justice désormais transformé en hôtel de luxe. En ce milieu d’automne 2020, un projet immobilier hors normes entre dans sa dernière ligne droite au sein de cette voie privée barrée de grilles à chacune de ses extrémités. Rien moins que la transformation d'une chapelle et de son presbytère en sept appartements haut de gamme. 3,8 millions de travaux, au bas mot, pilotés par Jérôme Guilbert.

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Le projet de construction de logement dans une ancienne chapelle, passage Lévesque à Nantes. / Photo : Benjamin Peyrel

A 46 ans passés, l’homme d’affaires est l’un des « trois gros » qui comptent dans la restauration à Nantes, comme les a surnommé Ouest-France. A lui seul, il est à la tête d'une douzaine de bars, restaurants ou discothèques, du quartier Bouffay au hangar à bananes en passant par l’île de Nantes ou les environs de la place Graslin. Et il touche désormais un peu à l’immobilier, surfant sur le précédent d'un autre programme atypique, le Clos Lévesque, sorti de terre dans le même passage, sur le site d’un ancien couvent.

Pour son projet, Jérôme Guilbert propose des lots bruts à 5 000 euros TTC le mètre carré. De grands plateaux aménageables ensuite en appartements sur mesure, en faisant appel à l'architecte d'intérieur et aux entreprises de second œuvre sollicités par le chef d'entreprises pour le logement qu'il s'est lui même réservé avec sa famille.

« Si je ne choisis pas les gens (...), je risque de déséquilibrer la co-propriété »

Comme il nous l'explique attablé dans l'un de ses établissements, le café Maria, près de la place Graslin, l'entrepreneur sera sélectif dans le choix de son voisinage. Et il n’a pas choisi le prestigieux passage Lévesque par hasard. « Avec le passage Leroy ou le passage Saint-Yves, il fait partie des voies privées les plus prisées de Nantes », souligne-t-il, tout en reconnaissant avoir « refusé de vendre à certains  ». « Si je ne choisis pas les gens, justifie-t-il, si je ne sélectionne pas des habitants qui ont des similitudes de profil, de vie et d'état d'esprit, je risque de créer des distorsions, de déséquilibrer la co-propriété. »

Rester entre gens de bonne compagnie… Voilà ce qu'autorise les voies privées, l’une des caractéristiques de l’urbanisme nantais . Si en nombre de kilomètres les artères publiques restent largement majoritaires, ces rues partiellement ou totalement privatisées n'en structurent pas moins profondément la façon d'habiter l'agglomération nantaise. Et pour cause : elles représentent près d’un quart des rues de la métropole . Soit 2 800 voies sur 11 600.     

Carte voies privées NM
La carte des voies privées de Nantes Métropole établie par F. Madoré, C. Batardy et S. Charrier pour l'Atlas social de la métropole nantaise. Pour consulter la carte et l'article, rendez vous sur le site de l'Atlas social.

Au sein de la seule ville de Nantes, la proportion atteignait 29 % en 2006 avec 840 voies identifiées comme privées par les géographes François Madoré et Yann Le Gallic dans une étude intitulée "Les voies privées à Nantes". Et le chiffre continue même d’augmenter. En 2019, il dépassait la barre des 30 % (32 % d'après François Madoré dans un article publié sur l'Atlas social de la métropole nantaise). Une originalité, par comparaison à la situation des autres villes françaises. Prenez Paris : selon le portail Paris Open Data, la capitale ne compterait qu’un peu plus d’un millier de voies privées, alors que sa population est huit fois plus élevée et sa superficie presque deux fois supérieure. A Lille, elles représentent à peine 17 % des 4 074 voies diverses. Et 13 % de celles de l’ensemble de la Métropole de Rennes.

Fête des voisins 

Cette particularité est liée en grande partie à l’histoire nantaise. « Beaucoup de voies proviennent d'anciennes tenues maraîchères qui ont été loties par des investisseurs privés », expliquait Jean-Claude Giffard au journal 20 Minutes, en 2008. L'ancien responsable du service des lotissements et voies privées de la mairie notait également que contrairement à d’autres grandes villes, Nantes n’avait jamais cherché à faire rentrer ces rues dans le domaine public de manière volontariste. Il faut dire que certaines ne présentent pas un intérêt majeur en terme d’urbanisme ou de circulation.

Les impasses sont surreprésentées : 20 %, contre 7 % parmi les voies publiques, comme le détaille François Madoré de l'Institut de géographie de l'Université de Nantes. « Cette proportion n'est guère surprenante car l'impasse est moins souvent rétrocédée au domaine public : elle répond moins à la notion d'intérêt général en raison de son intégration limitée au réseau de voirie urbaine et la volonté des riverains n'est pas toujours de favoriser cette intégration », remarque le chercheur.

L'impasse est d’ailleurs le lieu idéal pour dresser des tables en vue d'agapes aux beaux jours, comme lors de la Fête des voisins. Initialement prévue pour le 29 mai mais reportée pour cause de confinement, l’édition 2020 s'est finalement tenue le vendredi 18 septembre. « La Fête des voisins nous permet de nous retrouver, de consolider nos liens et de faire le point sur nos projets de travaux ou d'embellissement », explique une habitante de l'avenue de Montys, l’une des voies privées disposées en peigne le long de la rue d'Allonville, dans le prolongement du jardin des Plantes. « Ici, il y a une vraie entraide entre voisins. On veille les uns sur les autres, on prend soin de nous. On se connaît tous, cela facilite beaucoup de choses. »

Avenue de Montys
L'entrée de l'avenue de Montys, voie privée nantaise. / Photo : Benjamin Peyrel

Revers de la médaille, cet « entre-soi » débouche parfois sur le sentiment d'être surveillé par ses voisins. « L'ambiance peut être parfois très délétère, surtout si vous n'êtes pas dans le moule, avec rapidement la sensation d'être le canard boiteux de l'avenue, note Gildas Le Pollès, de l'agence immobilière Schuman. Il m'est arrivé d'attendre pour une visite avec les clefs devant une maison dans une voie privée. Un voisin est rapidement sorti pour me demander qui j'étais. »

Avenue de Montys, la Fête des voisins rassemble chaque année une trentaine de personnes, mais les locataires n'y participent pas. Au début de la rue, un couple grisonnant confie sa fierté d'habiter une maison dont la construction remonte à 1650. « Cela fait 40 ans que l'on est là, on a tout rénové progressivement, raconte la propriétaire. La population habitant le quartier s'est beaucoup renouvelée, surtout dans la rue d'Allonville. La proximité de la gare intéresse pas mal de jeunes qui travaillent à Paris. »

Alliances subtiles entre propriétaires

Cette façon de vivre en ville reste en grande partie conditionnée par le statut de propriétaire privé, avec ses charges, ses coûts financiers, ses obligations d'assiduité aux réunions de copropriétaires pour discuter de la gestion et de l'entretien. Et il faut savoir se tenir à l’affût. Car les logements des voies privées les plus cotées se négocient quasiment au sein d'un marché parallèle. « Le carré d'or se trouve dans le quartier Monselet, observe l’agent immobilier Gildas Le Pollès. Notamment pour ce qui concerne le passage Saint-Yves ou Leroy. Les ventes y sont ultra-confidentielles, ne se font que par relation ou par l'entremise de cabinets très haut de gamme. »

Reste que si les voies privées sont celles qui concentrent le plus de cadres à Nantes, elles « ne sont pas l'apanage des classes moyennes supérieures, indique François Madoré. Mais on peut faire l'hypothèse qu'elles sont plus fréquentes dans les secteurs bien valorisés socialement. » Pour autant, leur composition sociale reste panachée. Avenue de Montys, Joachim Firmino travaille chez Ikea. Avenue de la Devinière, Patrick Delassalle, sociologue de formation, a été libraire chez Vent d'Ouest à Nantes, une enseigne à la pointe pour tout ce qui relève des Sciences humaines.

« J'ai acheté ma maison parce que j'en avais assez de subir, en tant que locataire, les conditions que m'imposaient les propriétaires », déballe tout à trac ce dernier, président de l'association des propriétaires de l'avenue de la Devinière. Il vit depuis près de 25 ans ici, même si sa femme était au départ réticente à l'idée de « s'enfermer » dans une voie privée. « J'ai essayé d'impliquer d'avantage les propriétaires bailleurs et de veiller à ce qu'il y ait des propriétaires d'appartements dans notre assemblée de 27 possesseurs de logements résidents. Les gens qui vivent ici sont dans une représentation commune des pratiques de la ville. »

Les places de parking, nerf de la guerre

En clair, ils vivent comme la plupart des Nantais. Avec un avantage néanmoins : la garantie de disposer d’une place de parking. Car à Nantes, comme dans la plupart des grandes métropoles, garer sa voiture est devenu le nerf de la guerre de la mobilité. « La voiture est un des principaux enjeux de ces voies privées », note François Madoré. Et une petite balade dans ces venelles fermées suffit à s’en convaincre : partout sur les façades, on retrouve ces petits écriteaux rappelant à l’indélicat qui viendrait à se garer devant un bâtiment que les places de stationnement sont réservées à ses occupants.

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Le stationnement, enjeu majeur dans les voies privées nantaises. / Photos : Benjamin Peyrel

Pour préserver ce précieux privilège, une partie des voies privées ornent leurs entrées de barrières levantes rouges et blanches avec code ou interphone - voire carrément de hautes grilles métalliques. « Cette relative privatisation du centre-ville s'est faite petit à petit, elle accompagne l'extension du stationnement payant », rappelle Bertrand Burgaud à la direction des espaces publics de Nantes Métropole.

Ces passages sont loin d'être tous strictement fermés. 30 % d'entre eux ont beau être concernés par une restriction d'accès, seuls 11 % sont clos physiquement (52 par une barrière, 31 par un portail). Même si le plain-pied de ces voies privées échappe au crible de Google Map, il existe souvent une possibilité de s'y faufiler pour les traverser à pied ou en vélo.

À l'entrée du passage Leroy, par exemple, l'obstacle imposant de la grille métallique a longtemps constitué un trompe l’œil puisqu'on pouvait y pénétrer en se glissant derrière l'angle d'un des piliers qui la gondent. Dernièrement, ce maigre goulet a été comblé par du ciment. Les grilles restent ouvertes, mais uniquement entre 7 et 22 heures, comme le stipulent des panneaux situés aux deux extrémités de la rue. Car si l'enclavement des voies privées n'est pas total, c'est avant tout parce qu'il est le fruit de compromis avec le pouvoir politique urbain.

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L'une des grilles d'entrée du passage Leroy à Nantes. / Photo : Benjamin Peyrel

Quand la Ville puis la Métropole s'en mêlent

« La ville de Nantes est la seule commune à avoir créé au début du XXe siècle un service des voies privées, destiné à l'époque à mieux gérer d'importants travaux d'assainissement au sein de ces rues », rappelle Bertrand Burgaud. Le principe est resté et la ville encadre aujourd'hui en interne 170 associations syndicales autorisées (ASA), qui réunissent 6 500 propriétaires ou investisseurs.

Depuis le 1er janvier 2001, ce « service des voies privées » a été transféré à Nantes Métropole, ce qui s'est traduit par la rédaction d'un règlement commun aux vingt-quatre communes de la collectivité. Les travaux éventuels relèvent donc de la comptabilité publique, en lien réglementaire avec la préfecture et la recette des finances. 

Concrètement, des fonctionnaires territoriaux sont chargés de veiller au bon déroulement des aménagements envisagés par les propriétaires. Et c'est le Trésor public qui collecte directement les sommes nécessaires aux travaux à travers le prélèvement à la source. Les gestions en associations loi 1901, la gérance de propriété unique, en syndics de propriétaires ou même carrément l'absence de gestion (du côté de la place Zola par exemple) sont plus marginales.

Mais les ASA ne sont pas le seul mode de gestion des voies privées nantaises. A côté, coexistent les associations syndicales libres (ASL). Un autre statut et un autre modus operandi, avec une comptabilité strictement privée cette fois et une gestion par les propriétaires. A l’échelle de la ville, on compte 232 ASL et 1 265 à l'échelle de Nantes Métropole. Ici, le président de l'ASL récupère auprès de chaque propriétaire le montant des cotisations qui abondent les budgets de l’association.

Les ASA ne sont donc plus majoritaires. Et la croissance du nombre d’ASL semble traduire le recours au « privé » comme une valeur refuge. Ainsi qu'un certain goût du secret, ou en tout cas de la discrétion. Cette réserve n'induit pas forcément un désir de faire sécession dans des « ghettos du gotha ». Bien sûr, comme le décrit François Madoré dans son article, « la proportion de voies privées par commune et le taux de cadres et professions intellectuelles supérieures sont liés statistiquement, ce qui signifie que les communes concentrant le plus de voies privées sont aussi celles qui rassemblent le plus de cadres ».

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L'entrée du passage Saint-Yves, l'une des voies privées nantaises. / Photo : Benjamin Peyrel

« Besoin de savoir que ses voisins sont des "gens biens" »

Mais il ne s'agit pas ici seulement de déployer ses réseaux entre puissants. « L'entre-soi existe de fait au sein des classes moyennes supérieures, mais la barrière à l'entrée de la voie privée est plutôt une manière de se garantir un patrimoine immobilier et symbolique, analyse la géographe et urbaniste Fanny Vuaillat. Une voie privée, c'est beau, c'est chic ; la fermer, c'est lui ajouter du cachet. L'entre-soi social ne se réalise pas par la fermeture physique de la rue, mais plus largement par l'adresse ou l'école par exemple. »

Dans une étude de 2012 comparant les rues fermées de Nantes et celles de la très inégalitaire Récife, au Brésil, où les favelas poussent aux pieds des gratte-ciels, la chercheuse constatait que les voies fermées, les fameux « gated communities », n'occupaient que 6 % du territoire de la cinquième agglomération urbaine du Brésil. Contre près de 20 % des ensembles résidentiels clos à Nantes. Les voies privées ne sont pourtant pas des camps retranchés ni les signes d'une ségrégation sociale tranchée à Nantes. Plutôt les symptômes longuement décantés d'un séparatisme soft, construit progressivement dans les parcours de vie de ceux qui les peuplent.

« L'effet indirect de la fermeture d'une voie, c'est qu'elle permet de délimiter un intérêt commun, confirme Fanny Vuaillat. On maîtrise ainsi son voisinage. On a besoin de savoir que ses voisins sont des "gens biens", qu'ils sont capables de payer, d'avoir accès comme nous à ce type de lieu. Les habitants des voies privées cherchent une homogénéité sociale plus qu'une sociabilité de voisinage. » On y privilégie donc des relations de stricte cordialité avec ses voisins. Sans forcément chercher à tisser avec eux des liens d'affaires, la sphère privée restant à bonne distance de la sphère professionnelle. L'aventure collective ne s'articulera qu'autour des espaces partagés qui assoient le mûrissement du patrimoine.

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Place du 51e régiment d'artillerie à Nantes. L'une des nombreuses voies privées que compte la ville. / Photo : Benjamin Peyrel

Cloisonnement en plein boom

« Les habitants ont intégré les bienfaits d'une stratégie de protection de l'individuel par le collectif, résume Céline Loudier-Malgouyres dans son ouvrage "Le retrait résidentiel à l'heure de la mondialisation" (PUF, 2013). Le collectif devient un véritable outil au profit de l'intérêt individuel, appuyé sur le principe morphologique de l'enclavement et le processus symbolique de la territorialité. Et l'on voit que ces stratégies de maîtrise de l'espace et de l'environnement résidentiels ont comme objectif la protection de la rente foncière et de la valeur immobilière. »

Précieux auxiliaire, en aidant à piloter l'entretien de certaines voies privées, la Métropole de Nantes participe donc à la protection du capital immobilier. Ce qui lui permet aussi de continuer à faire cohabiter des quartiers aux niveaux de vie très dissemblables mais parfois géographiquement très proches. « Le Breil, quartier populaire, et les Hauts-Pavés, secteur qui compte de nombreuses voies privées, se chevauchent et c'est à ces charnières aussi qu'existent les plus grandes distances sociales de niveau de vie  », relève ainsi François Madoré.     

Aux Hauts-Pavés, le cloisonnement est d'ailleurs en plein boom. « On constate une augmentation de la pose de barrières avec télécommande ou digicode depuis un an du côté des avenues de France ou du Trocadéro », souligne l'agent immobilier Gildas Le Pollès. Pas totalement anodin quand on sait qu’il faut compter entre 5 000 et 10 000 euros pour installer une simple barrière automatique. Et près de 15 000 euros pour la version standard d'un portail automatique, auxquels s’ajoutent ensuite les frais de fonctionnement. La tranquillité et la préservation de son petit espace avant tout.

Nicolas Mollé
Journaliste depuis une vingtaine d'années, j'ai démarré mon parcours dans la presse professionnelle spécialisée dans l'industrie de la musique, dans un titre aujourd'hui disparu nommé Musique Info Hebdo aux Editions Larivière (Rock & Folk). J'ai aussi été pigiste pour des médias aussi variés que RFIMusique, Le Télégramme, Points de Vente, L'Echo de la Presqu'île, l'Hebdoscope, l'Excellent Maghrébin, Livres Hebdo, Rue 89, Concertlive.fr, Les Inrocks... J'ai été journaliste économique pendant cinq ans pour Le Journal des Entreprises du Morbihan (à l'époque où ce mensuel était intégré au groupe Le Télégramme). Mais j'ai aussi développé des aptitudes à l'interview et au reportage ainsi qu'à tous les formats journalistiques, de la brève à l'enquête, en passant par le portrait. J'ai vécu à Paris, Belfort, près de Vannes et désormais à Nantes, depuis 2014.