À moins d'un kilomètre du pimpant nouveau parvis de la gare Matabiau, certains édifices de la rue Saint-Laurent font peine à voir. Face à l’une des entrées du jardin Michelet, un vieil immeuble semble presque à l’abandon. Store fermé à droite, fenêtre recouverte d’une plaque de fer à gauche. Sous le porche, les boîtes aux lettres vertes sont détériorées et le système d’entrée électronique récemment installé ne fonctionne déjà plus. Dans le couloir, les murs sont tachés et la porte de la cave a été fracturée. Les marches en bois de l’escalier sont défoncées par endroits, rendant périlleuse la descente pour une personne âgée. Les plinthes de l’encadrement des portes se décollent.  

La plupart des 18 appartements de cette petite copropriété sont murés depuis leur rachat par l’Établissement public foncier local (EPFL) du Grand Toulouse, dans le cadre du projet TESO , mais certains sont encore habités. Dans la cour, une locataire nettoie le sol au jet d’eau, sous les regards aveugles de fenêtres condamnées. _MG_30644Au-dessus de chez elle, la cage d’escalier est régulièrement squattée, à en croire le matelas et le duvet qui encombrent le palier. Les derniers appartements encore occupés sentent l’humidité. Dans l’un d'eux, la peinture a été récemment refaite, mais la qualité de l’habitat semble toute relative. Des trous ornent le bas de la cloison, effritée par endroits, sous la fenêtre du salon qui donne dans la rue. « Le propriétaire est un beau parleur. Il me dit que j’ai dégradé les lieux, mais c’est l’humidité qui a décollé les plinthes et les rats qui ont fait des trous dans les murs, assure Cécile B., l’habitante des lieux, lors d’une visite le 15 octobre dernier. Nous avons eu des cafards et des punaises ici. L’antenne était cramée, il y avait des prises et des fils qui sortaient. Ce n’est pas moi qui fais des trous dans les murs et qui arrache les prises ! »                    

Mère de deux enfants, cette locataire est en conflit larvé avec son propriétaire. Qui n'est pas n'importe qui puisque le « beau parleur » en question s'appelle... Romain Cujives. Conseiller municipal d’opposition à la mairie de Toulouse et conseiller communautaire de Toulouse Métropole, le socialiste dissident possède ce deux pièces dans le quartier Bonnefoy depuis juin 2010. Une propriété dont l’ancien adjoint de Pierre Cohen (2008-2014), et actuel numéro sept sur la liste d’Archipel citoyen, ne se vante pas. Quand on l'interroge sur son patrimoine immobilier, il cite spontanément ses biens situés dans le quartier chic des Chalets. Et oublie celui de la rue Saint-Laurent...

Le chantre d’un logement accessible à tous

Cette propriété fait tache pour celui qui a fait du logement « un axe central » de son livre "Un chemin pour Toulouse", dans lequel il consacre une quinzaine de pages au sujet. La thématique est également très présente dans le programme d’Archipel CitoyenTweet Cujives qu’il défend. Sur Twitter, Romain Cujives, est catégorique : « Nous devons gagner les élections municipales en mars prochain. Pour le retraité modeste qui doit aujourd’hui payer son ticket de métro, pour ces enfants défavorisés qui n’ont plus la cantine gratuite, pour les familles mal-logées ! », écrit-il le 18 janvier.

Lorsque Mediacités le sollicite pour un échange en tête à tête sur le logement, l’élu répète à l’envie le chiffre de 66 % de logements construits à Toulouse « non pas pour loger les Toulousains mais pour répondre aux aspirations de la défiscalisation ». Et il dénonce, sans relâche, la logique de rentabilité des investisseurs et les logements bas de gamme, qui « répondent au seul impératif de la garantie décennale, car le processus de défiscalisation dure en général neuf ans ». Intarissable sur la thématique, Romain Cujives poursuit : « Sur l’avenue de Lyon, la situation est apocalyptique, il y a des squats, les immeubles sont murés et les trafics se développent. Dans ce type de gros projet, il faut reloger les gens par anticipation. Beaucoup de Toulousains n’ont plus les moyens d’habiter à Toulouse. Ça a été le cas de mes grands parents. C’est un paradoxe infernal et inacceptable socialement. »

L'avenue de Lyon ? Elle se situe à 300 mètres à vol d'oiseau de l'appartement de la rue Saint-Laurent. Pas étonnant que l'auteur de ce vibrant plaidoyer devienne blême lorsqu'on l'interroge sur son bien situé dans un immeuble en mauvais état, qu’il loue 430 euros par mois - charges comprises - à l’occupante actuelle. Passée la stupeur, l'élu décide de tout déballer : « Je galère avec ce logement, j’ai eu des problèmes avec sa locataire, admet Romain Cujives, mal à l’aise. Il y a presque 10 ans, le loyer était de 480 euros, nous précisera t-il plus tard, par écrit, pour appuyer sa défense. J'ai fait le choix de le baisser, alors que mon crédit est de 483 euros par mois. »

Acquis pour 56 000 euros en 2010 dans « un quartier à l’époque certes populaire, mais absolument pas dégradé », dit-il, l’appartement devrait être remboursé en fin d’année. Son rachat - inéluctable - par l’EPFL pourrait avoisiner les 80 000 euros, au vu des précédentes transactions référencées par le site public Etalab. Dans cet immeuble, des T1 ont en effet été vendus à 74 000 et 80 000 euros en juillet 2018 et avril 2019.

Une locataire embarrassante

Romain Cujives jure n’avoir jamais rencontré de problèmes avec ses locataires avant l’arrivée de Cécile B. en octobre 2016. « Cette dame habitait au Mirail, au-dessus du périphérique dans la pollution, et ne trouvait aucun logement car elle portait le voile. Elle n’avait pas d’emploi et était en grande difficulté sociale. J’ai accepté de la prendre alors qu’elle n’avait pas de garant. L’appartement était en parfait état. Son ancien propriétaire m’avait écrit, m’invitant à ne pas lui louer mon appartement », insiste l’élu.

Texto cujives

Deux ans plus tard, le 5 décembre 2018, la locataire s’est d’abord plainte d’un problème d’installation électrique non sécurisée. « Ce même 5 décembre, j’ai prévenu un électricien, explique Romain Cujives. Ce dernier est passé sans tarder et j’ai indiqué à la locataire, à 20h43 toujours ce 5 décembre, qu’il repasserait le lendemain pour changer l’intégralité de l’installation électrique. Il est revenu le 6 décembre à 10h30 du matin sans que personne ne lui réponde. » Selon l’élu, qui montre tous les messages qu'il a gardés, l’électricien est ensuite passé à l'appartement le 18 décembre puis le 6 mars. A chaque fois, il aurait trouvé porte close. « Malgré ses visites à l’appartement, mes appels, mes sms, mes courriels et courriers avec accusé réception nous n’avons pas réussi à la joindre », raconte Romain Cujives qui énumère la vingtaine de dates auxquelles il lui a envoyé textos, courriels et courriers.

Facture Cujives
Facture des travaux de rénovation dans l'appartement.

Les mois passent sans que rien ne bouge. Jusqu'à ce que l’Agence départementale pour l'information sur le logement de Haute-Garonne (Adil 31) contacte Romain Cujives, en août 2019, pour lui faire part de dégradations dans son appartement, qu'elle a constatées suite à un signalement des services sociaux. « J’ai recommencé à appeler ma locataire des dizaines de fois, je lui ai écrit seize fois pour prévenir qu’on allait venir faire des travaux, assure l'élu. Mon ouvrier a fini par découvrir qu’elle était partie en Algérie. Elle avait laissé un cousin de son mari dans l’appartement. Par la suite, j’ai finalement pu négocier avec le mari pour qu’il me laisse entrer. Son épouse s’est excusée et m’a dit que son cousin avait laissé des squatteurs entrer et qu’ils avaient abîmé l’appartement. »

Facture et photos à l’appui, Romain Cujives affirme avoir réalisé 5 600 euros de travaux dans l’appartement. « Malheureusement, déplore-t-il, l’occupant des lieux (le mari, NDLR) n'a eu de cesse de le dégrader chaque jour après l’installation de la nouvelle cuisine, des nouvelles installations électriques et malgré une peinture neuve, comme me l’a indiqué l’entreprise de rénovation. » La locataire, elle, a défendu une toute autre version, et indiqué que les travaux avaient été faits en son absence et que l’ouvrier avait forcé la porte pour entrer. Dans un courrier de septembre 2019, rédigé à la demande du propriétaire et signée par Cécile B., la locataire confirme cependant que l’appartement a été parfaitement rénové. 

appart après travaux
Cette photo, prise en septembre par Romain Cujives après les travaux, ne montre pas le mur où nous avons observé des trous en octobre.

« Cette personne n’a pas réglé son loyer pendant quatre mois, avant que la CAF ne le paye intégralement. Elle m’a signalé une seule fois, je dis bien une seule fois un problème. J’ai réagi en moins d’une heure puis elle a disparu. J’ai fait le choix de la garder dans l’appartement pour ne pas la mettre en difficulté. Quelques mois plus tard, on m’a informé que l’appartement avait été saccagé et je l’ai rénové à mes frais en acceptant de garder la locataire alors qu'elle aurait dû en prendre soin », résume Romain Cujives.

Malgré nos tentatives multiples, nous ne sommes pas parvenus à recontacter Cécile B. pour la faire réagir aux propos de Romain Cujives. L’Adil 31, elle, nous a confirmé avoir clôturé ce dossier. « Notre rôle est de ne pas laisser des occupants dans l’insécurité et l’insalubrité. Nous avons reçu une visite de cette locataire et des services sociaux en mai 2019. Mais nous avons appris fin août que cet appartement avait fait l’objet d’une réhabilitation du propriétaire », assure Sylvie Martres, chargée de mission dans la lutte contre l’habitat indigne à l’ADIL 31.

Mais face aux difficultés rencontrées avec sa locataire, pourquoi ne pas avoir revendu plus rapidement à l’EPFL ce bien embarrassant ? « Je n’ai pas de raison de me débarrasser de cet appartement, même si les conditions ne me satisfont pas, argumente Romain Cujives, appuyant sur la corde de l’homme altruiste. Je ne veux pas que cette dame se retrouve à la rue alors qu’elle m’a demandé de la garder jusqu’à la démolition pour que la mairie soit obligée de lui trouver un logement social. Je me retrouve dans un cercle vicieux et je ne sais pas quoi faire. » Dans l'immédiat, les loyers mensuels, toujours intégralement payés par la CAF, continuent de tomber...

Délabrement du bâti et syndic désinvesti

Au-delà de cet appartement, le délabrement de l'ensemble de l'édifice de la rue Saint Laurent et de ses parties communes pose question. Au premier étage du premier bâtiment donnant sur la rue, Sylvain confie avoir cherché plus d’une fois à déménager. « J’étais venu pour six mois, je suis là depuis six ans. J’ai très peu de moyens, donc je suis obligé de rester », explique ce trentenaire, qui loue son studio 440 euros par mois à l’EPFL et perçoit une aide de 94 euros. « Quand je me suis tourné vers une assistante sociale de la mairie, elle m’a dit qu’elle ne pouvait rien faire car le propriétaire était la collectivité qui l’emploie. » Un couple, qui habite un autre appartement voisin de celui de Romain Cujives, le loue lui aussi à un particulier. « On paie des charges pour rien, car les parties communes ne sont pas entretenues. C’est humide chez nous, on est tout le temps malades ! »

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« L’EPFL est très largement majoritaire dans mon immeuble et il n’a pas souhaité faire des travaux alors même qu’il maintient des habitants en bail précaire dans des appartements, poursuit Romain Cujives, qui se défend bec et ongles : Je ne possède que moins de 5,2 % de cet immeuble. En conservant l’appartement, ma locataire a pu bénéficier de mes travaux de réhabilitation. »

Contactée, la responsable du domaine opérationnel et du suivi des acquisitions de l’EPFL du Grand Toulouse n’a pas donné suite à nos sollicitations. « La métropole détient désormais 83 % des logements de cet immeuble », confirme de son côté Franck Pihéry, le directeur du syndic Cardinal Gestion, en charge de l’immeuble et peu soucieux de son état. Selon lui, les anciens propriétaires sont satisfaits des transactions réalisées. « On leur achète leur appartement cash, il n’y a pas de clause suspensive de prêt. Les délais sont très courts. La Métropole prend à sa charge les frais notariés. » Une bonne affaire pour les heureux propriétaires de ces logements délabrés.

Armelle Parion
Armelle Parion collabore avec Mediacités Toulouse depuis octobre 2018, enthousiaste d’avoir trouvé un média qui fait la part belle aux enquêtes. Correspondante pendant neuf ans pour le Parisien-Aujourd’hui en France, elle a aussi travaillé pour la radio (Radio France, Radio Solidaire) ainsi que des supports économiques (Touléco) et culturels (Lettre du spectacle).