Avec près de 18 000 logements sur la métropole, Toulouse Métropole Habitat (TMH) est le premier bailleur social de Haute-Garonne. L’Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social) vient de publier, avec quelques mois de retard du fait de la crise sanitaire, son rapport de contrôle 2019 sur TMH. Le constat est sévère pour l’organisme. Trois points sont plus particulièrement soulevés : le non-respect des obligations sur l’amiante, la gestion inéquitable des attributions et les frais élevés de gestion, qui font de TMH le deuxième organisme le plus coûteux de France.

Dans son rapport, l’Ancols donne tout d’abord quelques bons points à TMH. Parmi les satisfécits, « l’occupation sociale avérée » des logements, la « gestion de proximité renforcée » ainsi que l’« effort de réhabilitation et l’implication dans les projets ANRU ». Mais plusieurs irrégularités sont aussi relevées par l’Ancols. D’abord TMH rend avec retard les dépôts de garantie aux anciens locataires : en 2018, pour 641 cautions qui devaient être rendues dans le mois, 550 n’ont pas été versées dans les temps.

Plus grave, l’office n’est toujours pas à jour de ses obligations réglementaires sur l’amiante. TMH est pourtant particulièrement exposé à ce risque : sur 17 700 logements, 12 000 datent d’avant 1997. Le repérage de l’amiante réalisé dans les parties communes a identifié sa présence dans 90 résidences (5 500 logements). Or, au moment de la rédaction du rapport, les diagnostics amiante des parties privatives - obligatoires depuis 2012 - n’avaient été effectués que pour un tiers des logements. Si l’office précise dans sa réponse qu’aucun des diagnostics déjà réalisés dans les parties privées n’a révélé la présence d’amiante, il promet de revoir sa stratégie.

La seconde gestion la plus coûteuse de France

Autre point épinglé par l’Ancols : les coûts de gestion de la structure. Un point qui figurait déjà dans le précédent rapport de 2013. Mais les coûts, qui étaient alors de 1 263 euros par logement, ont encore fortement progressé pour atteindre 1 614 euros par logement en 2017. Soit l'équivalent de 37,5 % d’un loyer annuel. Ceci fait de TMH le deuxième organisme le moins efficient de France sur 241 offices HLM.

Pour l’Ancols, TMH s’est centré sur sa réorganisation pour développer son parc et a délaissé la maîtrise de ses coûts de gestion. Cette explosion a des conséquences sur la politique d’investissement. Alors que l’office s’est lancé dans un ambitieux programme de rénovation, il a diminué de 5 700 à 4 900 le nombre de logements réhabilités. TMH a aussi diminué le coût des réhabilitations globales d’environ 6 000 euros par logement. Les travaux de performance énergétique et de mises aux normes étant priorisés, « la baisse impactera essentiellement les travaux d’embellissement des logements pourtant nécessaires au regard de la vétusté de certains équipements ». Autre conséquence : une hausse du nombre de logements à vendre dans la prochaine décennie (1 800 logements).

Pour faire face à ces difficultés, les dirigeants ont lancé un plan d’économie fin 2018, passant notamment par une baisse des effectifs. TMH indique, dans sa réponse à l’Ancols, que les premiers résultats de 2019 montrent un coût de gestion inférieur, à 1 450 euros par logement.

Une gestion des attributions inéquitable

Dernier point relevé par l’Ancols : les modalités de sélection des demandes et leur présentation en commission d’attribution des logements. Elles « ne permettent pas de garantir un traitement équitable des demandeurs ». Hors relogement des publics prioritaires, les chargés de location n’ont qu’un seul objectif : lutter contre la vacance des logements. Une stratégie qui se fait au détriment de certains publics. Résultat, « le délai moyen d’attribution (12 mois) est sensiblement inférieur à l’ancienneté moyenne des demandes sur la métropole (17 mois). » Premier arrivé, dernier servi.

Par ailleurs, pour chaque logement, trois candidats doivent être présentés en commission. Mais les services pré-sélectionnent systématiquement un candidat qui, contrairement aux autres, peut visiter le logement. De ce fait, la commission classe toujours en numéro un le premier candidat. Pire : pour le quota Action-Logement (l’ancien 1 % Logement), il n’y avait qu’un candidat par attribution, au lieu des trois au minimum prévus par la loi.

Interpellé par l’Ancols, TMH a répondu qu’il a fait évoluer ses modalités de préparation des commissions avec l’introduction de multi-candidatures depuis début 2020. Un chantier à suivre pour Bertrand Serp, le nouveau président de TMH, qui a remplacé Franck Biasotto en septembre.