La perle rare, à quinze minutes de métro du centre de Lyon. Il y a quelques mois, Géraldine et son mari ont acheté un appartement dans le quartier des Gratte-Ciel à Villeurbanne. Un T3, avec deux chambres, à quelques rues de l’avenue Henri Barbusse et des deux tours emblématiques qui en ornent l’entrée. De quoi satisfaire ce couple de trentenaires et leurs deux enfants. Attablée à la terrasse de la Brasserie du Théâtre, la jeune femme est intarissable sur « le côté village » de ce quartier « à taille humaine ». Mention spéciale pour les nombreux commerces : « On a même un magasin de jeux de sociétés, une poissonnerie, une épicerie bio », se réjouit-elle.                    

Pour Géraldine, qui louait jusqu’à présent un appartement sur la Presqu’île, ce déménagement est un retour aux sources. « Ma mère a grandi aux Gratte-Ciel dans les années 1960-70. Mais à l’époque c’était plus prolo », estime-t-elle. Aujourd’hui seule les briques d’une ancienne cheminée d’usine rappellent encore le passé industriel de Villeurbanne, deuxième ville du Grand Lyon, 20e commune la plus peuplée de France avec 150 000 habitants. Depuis, les ateliers ont fermé et les logements ouvriers attirent les Lyonnais poussés vers l’est par la hausse de l’immobilier. Avec ses deux salaires de traductrice et de fonctionnaire, le couple, s’en est tiré pour 260 000 euros. Presque une affaire !

Folie immobilière

« On a vu une bascule début 2017, estime Vanessa Georges, directrice de l’agence immobilière Orpi située à quelques mètres du bistrot. Avant cette date, les appartements partaient en moyenne au bout de trente-sept jours. Aujourd’hui ils se vendent en moins de quatre. » Un marché à flux tendu qui se traduit par une explosion des prix. Près de 10% de hausse cette année.  « C’est un peu la folie », admet la professionnelle. A l’image de ce T4 vendu 290 000 euros il y a un an et remis en vente aujourd’hui à 390 000 euros. Signe de cette fièvre immobilière, des acheteurs du très cossu 6e arrondissement commencent même à s’intéresser au quartier. 

tours gratte-ciel
A leur inauguration (1934), les tours des Gratte-Ciel étaient les premières du genre en France. Photo: N.Barriquand/Mediacités

Mais si la frénésie immobilière, qui touche l’ensemble de Villeurbanne, est bien réelle, le processus de gentrification reste pour le moment limité. Et pour cause : le quartier affiche une forte densité de logements sociaux qui contribue à ralentir le phénomène.

Une spécificité héritée de l’histoire : créé de toute pièce dans les années 1930, en plein socialisme municipal triomphant, les Gratte-Ciel ont été pensés dès l’origine comme une « cité idéale » à destination des classes populaires. Il s’agit alors pour Villeurbanne « la rouge » de marquer son indépendance vis-à-vis de Lyon la bourgeoise en créant de toute pièce un nouveau centre-ville, ultra-moderne pour l’époque, en lieu et place de l’ancien situé à Grand-Clément. Deux tours d'habitation de 60 mètres veillent sur les lieux, les plus hautes de France à leur inauguration. Elles donneront son nom au quartier, complété par deux bâtiments monumentaux : la mairie et le Palais du Travail (qui héberge aujourd’hui le Théâtre national populaire). La colonne vertébrale de Villeurbanne est née.

Le logement social, rempart contre la gentrification

Constitué de 1300 logements sociaux concentrés sur trois rues, le quartier a conservé la même vocation depuis 1934, piloté directement par la mairie via la Société villeurbannaise d’urbanisme (SVU), une société d’économie mixte dont elle contrôle aujourd’hui 70% du capital. Véritable bras armé de la mairie, la SVU continue de jouer un rôle tampon face à l’arrivée massive de « CSP + », les cadres et professions intellectuelles supérieures selon la nomenclature de l’Insee, principal symptôme d’un quartier en voie de gentrification.

Pour s’en convaincre, il suffit de jeter un œil aux statistiques de l’Insee, compilées par les services de la mairie à la demande de Mediacités. Premier constat : le quartier des Gratte-Ciel est de loin le plus dense de Villeurbanne, avec plus de deux fois plus d’habitants au kilomètre carré. Dans l’ensemble, sa sociologie est semblable à celle du reste de la ville .                    

« des familles de classe moyenne, des demandeurs D'emploi, des gens au RSA, des fonctionnaires, des étudiants... »

Mais, à y regarder de plus près, deux Gratte-Ciel se dessinent. D’un côté le quartier « Gratte-Ciel République », à l’ouest de Villeurbanne, affiche une part plus importante de CSP+, et un niveau de revenus et de diplôme plus élevé. De l’autre, le cœur historique des Gratte-Ciel, constitué d’un quart de logements sociaux, marque sa différence : les employés et ouvriers y représentent près de la moitié de la population. 

« Dans le cœur du quartier, autour de l’hôtel de ville, les catégories populaires restent majoritaires (52%) », notent même les services de la mairie, tandis que le nombre de cadres y est légèrement plus faible. Traduction : la forte présence de logements sociaux a permis de maintenir les classes populaires dans l’hyper-centre de la ville, qui fait pourtant face à une flambée des prix de l’immobilier, tandis que le reste des Gratte-Ciel présente des signes avant-coureurs de gentrification.

Scène de vie gratte-ciel
Les Gratte-Ciel restent marqués par une forte présence des catégories populaires. Photo : N.Barriquand/Mediacités

« Ici il y a tous les profils. Des familles de classe moyenne, des demandeurs d’emploi, des gens au RSA, des fonctionnaires, des étudiants », énumère Didier Habbaz-Rahem. A 57 ans, cet agent de la fonction publique habite un logement de la SVU depuis 2001. Un T2 de 40 mètres carrés qu’il loue 300 euros, charges comprises. Un tarif dont il bénéficie du fait de son salaire « inférieur à 1500 euros par mois », dit-il. Élu représentant des locataires, il siège aussi à la commission d’attribution de la SVU. Un lieu idéal pour prendre le pouls du quartier. « Il y a une grosse liste d’attente. Les Gratte-Ciel sont très demandés. Un logement social en plein centre, avec autant de commerces à proximité, c’est rare », dit-il.

En quinze ans, l’homme a assisté à une évolution de la SVU. « Quand je suis arrivé, il y avait encore une grand-mère qui habitait ici depuis la création des Gratte-Ciel en 1934 », se souvient-il. Une partie des appartements, de taille réduite, ont depuis fusionné pour accueillir un public plus familial. Les locataires sont moins âgés, plus précaires aussi, évalue Didier Habbaz-Rahem, qui ne perçoit « pas d’embourgeoisement du quartier ».

Choix politiques

« Les Gratte-Ciel, c’est quelque chose d’unique en France. Un centre-ville composé en grande partie de logements sociaux, c’est exceptionnel pour une ville de 150 000 habitants », s’enthousiasme Frédéric Thénot, directeur général de la SVU. « Nous faisons du logement social classique . Nous accueillons donc une population avec des revenus assez faibles, qui s’est même paupérisée au fil du temps. Mais c’est aussi un choix d’accueillir en centre-ville des populations les plus fragiles », estime-t-il, en rappelant que les petits appartements des Gratte-Ciel « sont plus adaptés aux jeunes et retraités, les plus fragiles ».                    

La SVU fait-elle office de rempart face aux fluctuations du marché immobilier ? « Rempart, ça voudrait dire qu’on est que dans la défense », nuance Jean-Paul Bret, maire (PS) de Villeurbanne depuis 2001. L’élu jette un regard sur l’avenue Henri Barbusse sur laquelle donne son bureau. « On ne fait pas un objectif en soit d'être pauvre parmi les pauvres. Mais on voit bien que, quand le public est moins présent, l’attractivité de la ville se traduit par l’arrivée de foyers plus aisés. Ce qu’on constate moins au cœur des Gratte-Ciel, où l’on fait un peu de résistance », souligne l’élu. « La gentrification n’est pas un mythe, on l’observe. Notre objectif, c’est de donner la possibilité aux plus modestes de continuer à se loger là où ils étaient. Politiquement c’est capital. Sinon on voit bien que les villes rejettent à l’extérieur les catégories les plus pauvres », prévient Jean-Paul Bret. 

Premiers signes d'embourgeoisement

Pour l’heure, donc, les Gratte-Ciel « résistent ». Mais pour combien de temps ? Car les statistiques de l’Insee, qui datent pourtant de 2015, révèlent une évolution du quartier. Entre 2006 et 2015, la part des cadres et professions intellectuelles supérieures a augmenté de près de cinq points (+4,9). Une hausse similaire à celle de l’ensemble de la commune. Mais ce sont surtout les professions intermédiaires qui ont connu une forte augmentation (+3,6), alors que leur proportion diminue à Villeurbanne dans la même période. Dans la partie historique des Gratte-Ciel, la plus dense en logements sociaux, cette hausse est particulièrement visible (+ 20 points en moins de dix ans). Enfin la part des employés et ouvriers aux Gratte-Ciel diminue plus rapidement (-5,2 points) que dans le reste de la ville.

Un début de gentrification par la classe moyenne se dessine donc dans le cœur des Gratte-Ciel, tandis que sa périphérie (République, Gratte-Ciel Ouest) s’embourgeoise plus clairement. Entre 2007 et 2014, le revenu médian a augmenté de 30% aux Gratte-Ciel, contre 12,5% pour l’ensemble de Villeurbanne. La hausse est même de 63% dans le quartier République et la zone Ouest des Gratte-Ciel, la plus proche de Lyon et la plus prisée des nouveaux arrivants.

Encore frémissante, la mutation du quartier s’accélère.  Comme en témoigne une plaie béante sur le cours Emile Zola. Ici de vieux immeubles ont été rasés cet automne, dans le cadre du projet de la « ZAC Gratte-Ciel ». Un programme pharaonique qui reprend un vieux rêve de Lazare Goujon, le maire bâtisseur des Gratte-Ciel : prolonger le quartier au nord du cours Emile Zola. Avec la promesse de « doubler » la surface du centre-ville d’ici à 2030. Sur sept hectares, des commerces, des bureaux, un lycée, un complexe sportif, un cinéma, des espaces public et 900 logements sortiront de terre.                    

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Lancé en 2014, le chantier de la ZAC des Gratte-Ciel doit s'achever en 2030. Photo : Mathieu Périsse

De quoi susciter l’arrivée massive d’acheteurs fortunés. Jean-Paul Bret se veut rassurant : sur les 900 futurs logements, « 50% seront des logements à vocation sociale ». Dans le détail seulement 25% seront des logements sociaux en location, le reste (20%) étant réservé à l’accession sociale - c’est-à-dire à être vendus à des foyers plus modestes, mais néanmoins en mesure d’acheter - ou à du locatif intermédiaire (4%) qui concerne les classes moyennes non-éligibles au logement social classique. L’autre moitié sera vendue librement.

Garder la maîtrise

« Bien sûr que ce projet va rendre les Gratte-Ciel encore plus attractifs. D’où le besoin de garder une maîtrise publique, pour maintenir une mixité sociale », souligne Jean-Paul Bret. De fait, les travaux sont pilotés par la ville et la Métropole, ainsi que par le groupe Serl, aménageur incontournable pour les collectivités locales. « Les promoteurs ont été sélectionnés selon des prix des sortie. Ils ne pourront pas vendre au-dessus d’un certain seuil. C’est un élément fort de maîtrise publique : on définit le type de logement, le prix de vente, le calendrier… », abonde Frédéric Thénot.

Autre signe de cette maîtrise publique, les logements en accession sociale seront commercialisés via le dispositif Orsol, mis en place par le bailleur social Rhône-Saône-Habitat, qui permet de déconnecter le prix du bâti du prix du foncier,  rendant les logements beaucoup plus accessibles pour les foyers les plus modestes. « C’est un outil anti-spéculatif », résume le maire de Villeurbanne.                    

« Il y a un risque de voir émerger un Gratte-Ciel riche et un Gratte-Ciel pauvre »

Reste que la ZAC et ses nombreux équipements devraient entraîner mécaniquement une hausse des prix des logements du quartier. « D’autant que l’arrivée du tramway T6 va aussi tirer les prix vers le haut », analyse Vanessa Georges de l’agence Orpi, qui a noté un « retour des investisseurs » depuis deux ans, attirés par les perspectives de gains à moyen terme.

« L’autre enjeu actuel, c’est d’éviter l’effet de transfert entre les Gratte-Ciel historiques et les nouveaux Gratte-Ciel, poursuit Frédéric Thénot, le directeur de la SVU. Il y a un risque de voir émerger un Gratte-Ciel riche et un Gratte-Ciel pauvre avec le cours Emile Zola en frontière. Nous devons garantir une mixité. » Dans cette optique, la SVU se pose la question du non-renouvellement du conventionnement des logements sociaux avec l’Etat. « Nous pourrions passer en prêt locatif simple [PLS, avec des seuils de revenus plus élevés] ou même en locatif pur », estime Frédéric Thénot. Une partie des logements sociaux historiques pourraient être loués sans plafond de ressources, pour faire venir des familles plus aisées.

La mairie compte aussi sur la maîtrise des commerces du futur « nouveau Gratte-Ciel ». L’ensemble des pieds d’immeubles seront loués par la SVU, qui possède déjà les commerces de l’avenue Henri Barbusse ou environnants. « On a bataillé ferme avec la Métropole, qui aurait sans doute préféré les confier à un grand groupe. Mais un opérateur privé a une logique de rentabilité rapide, quitte à partir au bout de dix ans. La SVU est au contraire un outil de régulation à long terme », décrypte Jean-Paul Bret.

« Les commerces ont une fonction sociale très importante. En gardant la main dessus nous souhaitons éviter les phénomènes de standardisation ou de “boboïsation”, qui mettent de côté les populations les plus fragiles ou les plus pauvres. Toute la difficulté est de trouver le bon curseur entre grosses enseignes et indépendants », complète Frédéric Thénot.

Les lieux culturels, pionniers de la gentrification

Ces dernières années, la SVU a pourtant favorisé une montée en gamme des commerces déjà présents dans le quartier, en s’appuyant sur la marque Destination Gratte-Ciel, le label des commerçants locaux. Entre épicerie fine et traiteurs de renom, la clientèle plus aisée peut trouver son bonheur. « Cette approche contribue à la gentrification », estime le chercheur Vincent Veschambre, géographe et directeur du Rize, centre culturel dédié à la mémoire ouvrière de Villeurbanne. « Ces commerces hauts-de-gamme attirent de nouvelles populations, en quête de ce genre de services », estime-t-il.

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Le Théâtre national populaire, à Villeurbanne depuis 1972, acteur culturel majeur de la ville. Photo: N.Barriquand/Mediacités

Plus largement, l’enseignant souligne l’existence de « lieux qui font descendre les croix-roussiens » dans le quartier. « Le Théâtre national populaire, l’Ecole nationale de musique, les bars branchés comme le Bieristan ou le Rita-Plage…Tous ces lieux jouent un rôle pionnier assez ambivalent. D’un côté ils sortent des sentiers battus et jouent un rôle social important, mais ils attirent aussi des gens qui leurs ressemblent », analyse Vincent Veschambre, pour qui « la gentrification se joue surtout au niveau de l’image ». « Dans les années 1990, il était encore impensable de venir à Villeurbanne pour un jeune actif diplômé ou un couple de cadres. Cela aurait été vécu comme un déclassement. Aujourd’hui c’est valorisable socialement. Même le côté populaire devient un argument de vente des agences immobilières, explique-t-il. Au final, on vient ici d’abord pour le prix de l’immobilier mais on se trouve de bonnes raisons d’être là. »

Pour l’heure, la gentrification ne fait pas l’objet de débat ou de mobilisation comme c’est le cas à Lyon, à la Guillotière ou à la Croix-Rousse. Mais l’accès au logement sera l’un des enjeux majeurs des municipales, selon Béatrice Vessiller, ancienne adjointe (EELV) de Jean-Paul Bret lors du précédent mandat, et candidate aux municipales. « Villeurbanne a gagné 25 000 habitants en 20 ans. C’est énorme », met-elle en garde. L’élue écologiste s’accorde avec le maire actuel sur la nécessité de garder une forte maîtrise publique de l’urbanisme, comme c’est le cas dans la ZAC : « Sinon on fait face au problème des aménagements diffus : un promoteur achète une maison, la rase et construit un immeuble de cinq étages. C’est très difficile à contrôler ».

Mais la candidate souhaite aller plus loin, en promouvant un ralentissement de la construction et l’encadrement des loyers du parc privé. « Le débat sur l’embourgeoisement n’est pas caricatural. Quand on voit que des programmes se vendent à plus de 5000 euros le mètre carré, ça n’est pas exagéré de réguler », justifie-t-elle. Sans quoi, les logements sociaux hérités de l’utopie presque centenaires des Gratte-Ciel risquent fort de ressembler à un village assiégé. Une enclave de mixité dans un océan de gentrification.

CinéDébat : Et si on parlait de la gentrification ?

Bidule cineLa gentrification, c'est aussi la toile de fond du film indépendant américain Blindspotting (2018), qui met en scène deux déménageurs dans une ville, Oakland, en pleine mutation – voir ici la bande annonce.

Mardi 7 janvier, à 20h30, Mediacités vous convie au cinéma le Zola (Villeurbanne) pour une projection de Blindspotting suivie d'un débat sur ce phénomène qui voit certains quartiers populaires perdre leur habitants historiques au profit de classes plus aisées. Pour en discuter, seront présents Vincent Veschambre, directeur du Rize et les journalistes de Mediacités Lyon. Plus d'informations via l'événement Facebook.

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Blindspotting (2018), de Carlos López Estrada.

Mathieu Périsse
Mathieu Périsse collabore avec Mediacités Lyon depuis juin 2017, convaincu de la nécessité d’une information locale indépendante et percutante. Lyonnais de naissance, il a d’abord travaillé pour la radio (Radio France, RTS), notamment lors de reportages longs-formats à l’étranger (Afghanistan, Biélorussie, Chypre, Burkina Faso…). Membre du collectif de journalistes We Report, il écrit régulièrement pour Mediapart, journal pour lequel il a enquêté pendant un an sur la pédophilie dans l’Eglise catholique (également en lien avec Cash Investigation).