Janvier 2018, le gouvernement enterre définitivement le projet d'aéroport de Notre-Dame-des Landes. L'incertitude qui planait depuis deux décennies sur l'avenir du village est levée. Il connait désormais un impressionnant boom immobilier. Six permis de construire seulement avaient été délivrés par la commune en 2018, ce qui correspondait à la moyenne des années passées. En 2019, on est monté à 44. Sept fois plus. Les prix flambent. « Une maison individuelle de 100 mètres carrés avec un terrain, dans le bourg, a pris 50 000 euros depuis qu'on sait que l'aéroport ne se fera pas », estime Jean-Paul Naud, maire de Notre-Dame-des-Landes depuis 2008, réélu le 15 mars dernier, dès le premier tour.

Agent immobilier sur la commune, Céline Le Lons fait le même constat. « Les acquéreurs fuyaient la zone, ils reviennent. Les maisons ont pris 20% depuis octobre 2018. Les propriétaires sont ravis. Notre Dame-des-landes rejoint la dynamique de Heric et de Vigneux-de-Bretagne, cette zone rurale en bordure nord de la métropole, où on trouve ce qui n'existe plus lorsque l'on se rapproche de Nantes, des maisons de 120 mètres carrés avec 2000 mètres carrés de terrain, pour 230 000 euros à 260 000 euros ». En deux ans (2018 et 2019), la construction de 134 logements a été autorisée à Heric et 110 à Vigneux. Par comparaison, ces villages de quelques 6000 habitants construisent autant que Châteaubriant, pourtant deux fois plus peuplée ! Cette commune paisible, à 70 kilomètres au nord de Nantes, délivre une soixantaine de permis de construire chaque année, ce qui correspond au rythme normal de renouvellement de l'habitat, pour une population stable ou en légère hausse.

Pression foncière : au tour de Notre-Dame-des Landes et des communes alentours

« On ne sait pas très bien d'où viennent ceux qui s'installent à Vigneux, mais il y a parmi eux beaucoup de jeunes parents, sans doute des ex-Nantais qui cherchent de la place », renchérit Vincent Plassard, tout nouveau maire de la commune. Il a inscrit à son programme l'agrandissement de l'école publique. Un souci que beaucoup de maires ruraux souhaiteraient partager, alors qu'ils se battent contre les fermetures de classe. Mais un souci tout de même. « La consommation de foncier et de la gestion de la croissance démographique seront des préoccupations majeure de mon mandat ». Avec un seuil de population à ne pas dépasser ? « Nous n'en sommes pas là », tempère l'élu.

Jean-Paul Naud, pour sa part, franchit le pas sans états d'âme. « Nous avons refusé l'aéroport pour rester une commune rurale. Il faut être cohérent. Notre-Dame-des-Landes compte aujourd'hui 2300 habitants. Un tiers en plus, à terme, me parait raisonnable ». Au delà, selon le maire, il y a un risque de périurbanisation et d'absorption insidieuse par la métropole nantaise. Les hectares soustraits au bétonnage pour faire des pistes seraient grignotés par les logements, ou plus précisément, les maisons individuelles. Elles représentent plus de 90% des permis de construire délivrés à Vigneux, Heric et Notre-Dame-des-Landes.

« Cela n'arrivera pas, assure Jean-Paul Naud. Les terres agricoles le resteront, les espaces naturels seront préservés. Les règlements d'urbanisme permettent seulement de construire dans la continuité de l'existant », c'est à dire le bourg et quelques hameaux. Et pas question de construire en hauteur. La toise est fixée à un étage plus les combles, pour rester dans la continuité de l'existant.

Jusqu'où grandir ?

Schéma de cohérence territoriale (Scot), plan local d'urbanisme (PLU), plan de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PEAN), les règlements à respecter sont multiples et fort détaillés. Ils répondent à toutes les questions, sauf peut-être à la plus importante : où s'arrêter ? Jusqu'où grandir ?

Cette question était totalement incongrue il y a dix ans seulement. « On était encore à la grande époque du marketing territorial », s'amuse Françoise Verchère, ex-maire de Bouguenais, figure de la lutte contre l'aéroport (lire également sa tribune sur ce thème dans Mediacités, en janvier 2020). On dépensait des fortunes pour vendre Nantes, attirer des habitants et des entreprises. On le fait encore du reste, mais la donne a changé. La croissance apporte son lot de nuisances: consommation de foncier, allongement des trajets domicile-travail et embouteillages ! De plus en plus de citoyens s'en aperçoivent ».

Les prises de positions unanimes sur la lutte nécessaire contre l'étalement urbain ne se traduisent pas entièrement en acte. Entre 2014 et 2018, la communauté de communes d'Erdre-et-Gesvres (CCEG), où se trouve Notre-Dame des Landes, Vigneux, etc., a grandi beaucoup plus rapidement que Nantes Métropole : 8,16% de croissance démographique d'un côté, 5,4% de l'autre. La consommation de terres agricoles a considérablement ralentit, mais les bourgs et les centaines de hameaux qui entourent l'agglomération se construisent. Entre 2009 et 2018, selon les chiffres du Cerema (voir carte ci-dessous) 266 hectares de terres naturelles, agricoles ou forestières ont ainsi été artificialisés sur le territoire de Vigneux de Bretagne. Soit l'équivalent de 380 terrains de football et un peu plus de 5% du territoire communale (0,8% pour la moyenne départementale). Et si ce grignotage semble légèrement ralentir ces dernières années, une chose est certaine: inexorablement, le grand Nantes s'étale et se dilue.

Et à quel prix ?

Les habitants d'Orvault sont au premières loges pour mesurer les conséquences de cette expansion. Placé entre les zones résidentielles, au nord, et les bureaux de Nantes, au sud, le bourg est embouteillé matin et soir. Longtemps envisagé, le projet de contournement routier du centre-ville prévu pour 2026 a désormais du plomb dans l'aile. Élu en juin dernier, le nouveau maire Jean-Sébastien Guitton n'en veut pas. Pour lui, comme pour d'autres à l'instar de Pierrick Le Bigot, de l'association Orvault Bourg dans le Bon Cens (OBBC), « il ne résoudrait rien, car il sera saturé dès son inauguration.Les automobilistes à la recherche de solutions se reporteront sur le bourg. Nous aurons le contournement et les bouchons ».

Une mécanique similaire est à l’œuvre pour les locaux d'activité. « Nantes se tertiarise, ce qui revient à repousser les activités industrielles à la périphérie », résume Christian Olivier, président de l'association de Défense du cadre de vie et de l’environnement de la Jacopière. Depuis des années, il se bat contre un projet de création de zone industrielle porté par la communauté de communes d’Erdre-et-Gesvres. Occupant 65 hectares, elle verrait le jour en zone humide, entre Sucé-sur-Erdre et Saint-Mars-du-Désert. « Ce genre de zone génère dix emplois à l'hectare, contre 50 dans le tertiaire, explique Christian Olivier. Les élus préfèrent des bureaux, évidemment, mais nos villages n'ont pas vocation à devenir l'arrière-cour de Nantes, l'endroit où on rangera les encombrants ». Mais alors, où mettre ces ateliers et ces entrepôts de logistique ? « C'est un vrai problème, mais il dépasse complètement une association locale comme la nôtre », admet sans détour Christian Olivier.

Est-ce à dire que les règlements d'urbanisme ont failli ? « Pas du tout, répond Sylvain Limeul, chargé de mission à la chambre d'agriculture de Loire-Atlantique, qui travaille sur la gestion du foncier. On pourrait dire, au contraire, qu'ils fonctionnent trop bien. Plus personne, aujourd'hui, ne referait la route de Vannes, avec ses 350 enseignes posées au petit bonheur. La loi Solidarité et Renouvellement Urbain de 2000 porte ses fruits. Le département de la Loire-Atlantique a un PEAN bien fait, détaillé à la parcelle, qui donne des résultats. Le nombre d'exploitants agricoles installés sur Nantes Métropole, par exemple ne diminue plus. Nous avons mis fin à des décennies d'hémorragie. Mais ce faisant, nous organisons aussi la rareté des terrains constructibles. Les coûts augmentent, donc la pression se reporte sur les territoires périphériques. Le "zéro artificialisation nette" des terres est un bel objectif gouvernemental, mais où va-t-on mettre les logements et les entreprises dans les métropoles en croissance ? Je n'ai pas la réponse ».

La gentrification, autre nom de la préservation du cadre de vie ?

« Personne ne l'a, tranche Emmanuel Renoux, adjoint à l'urbanisme de Treillières de 2008 à 2012. Notre commune a grandi rapidement ces dernières années, trop sans doute. Les Nantais rêvent de jardin... Les équipements publics ne suivent pas, les associations refusent des adhérents. Les petites routes qui desservent nos hameaux sont devenues des itinéraires de délestage pour éviter les bouchons. Merci Waze... Les programmes immobiliers suscitent de plus en plus de résistance chez les habitants, qui voient leur environnement se densifier avec inquiétude. Je les comprends. Ce n'est pas ce qu'ils étaient venus chercher. Il faut faire une pause à Treillières. A terme, en revanche, freiner la construction de logements, c'est organiser la gentrification, repousser les classes moyennes encore plus loin et aggraver les bouchons. »

« Personne n'assume ouvertement l'option zéro croissance démographique pour le Grand Nantes, mais l'idée est dans l'air et elle est dangereuse », commente Christine Serra, vice-présidente du Club Immobilier Nantes Atlantique (Cina), qui rassemble différents professionnels de la promotion immobilière. « A Nantes ou ailleurs, la métropole adopte un plan local d'urbanisme déjà ambitieux, et puis les communes rajoutent une charte, qui enlève un étage... Comment densifier sans construire en hauteur ? En "optimisant" ? Les promoteurs le font déjà. Ils ont intérêt à construire autant de logements que possible dans un programme. Dans les zones d'activités, les entreprises ont parfois constitué des réserves foncières importantes, c'est vrai, mais quand on examine les dossiers au cas par cas, on s'aperçoit que les terrains récupérables ne sont pas si nombreux. Il faut être lucide. A trop faire obstacle à la construction, on prépare boboland, avec comme corollaire, des ménages modestes rejetés à plus d'une heure de leur lieu de travail par les prix du foncier, sans alternative à la voiture individuelle. En deux mots, les gilets jaunes ».

Pression de la demande

2500 à 3500 logements sortent de terre chaque année à Nantes. Ce n'est pas assez pour répondre à la demande. Les prix montent, tous les Nantais s'en aperçoivent. « Lorsque je me suis installée à Bouguenais, jeune enseignante, j'ai pu accéder à la propriété sans m'endetter sur 30 ans, se souvient Françoise Verchère. Aujourd'hui, je ne pourrais plus le faire ». L'ancienne élue serait donc plutôt d'accord avec Christine Serra sur le diagnostic. En revanche, elle ne l'est pas du tout sur le traitement. Selon elle, il faut que les collectivités interviennent vigoureusement sur le marché immobilier, pour réguler les prix, en imposant leurs conditions aux promoteurs.

Et il faut, en parallèle, « aborder maintenant la question de la taille critique des métropoles », celle au delà de laquelle les inconvénients de la croissance démographique l'emportent sur ses avantages. Le grand Nantes s'en approche-t-il ? Difficile de le savoir, mais un point au moins est établi : durant les deux semaines sur lesquelles s'est étalée cette enquête, 115 ménages se sont installés dans la métropole. Et en dehors d'une raréfaction organisée du logement, il n'existe guère de moyen de les dissuader de venir. Sauf à dépenser des millions en marketing territorial pour exposer les inconvénients de Nantes.

>>> Lire également : « La volonté politique n'est pas assez forte pour stopper la frénésie de l'urbanisation ». Entretien avec Benjamin Duriez, délégué général de l'association Terre de liens.

Cet article concerne la promesse :
« Mise à plat des outils juridiques et stratégiques de la Métropole pour atteindre zéro-artificialisation nette à l’horizon 2030 »
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