Boboïsation, embourgeoisement, explosion des loyers, réhabilitation urbaine… Quel que soit le nom qu’on lui donne ou la façon dont on l’aborde, c’est peu dire que la question de la gentrification passionne les lecteurs de Mediacités. Mais que voulez-vous précisément savoir sur cette thématique ? C’est la question que nous vous avons posée, en juin dernier, lors du lancement de #DansMaVille, notre première série d’enquêtes collaboratives. 

« Qu’est-ce qui provoque la gentrification d’un quartier ? », nous demande ainsi Emily. « Comment expliquer que certaines villes y résistent plus que d’autres ? », s’interroge Elsa. « Que deviennent les gens modestes qui n’ont plus les moyens de vivre dans leur ville ? », cherche à savoir Elisabeth. « Quel rôle joue la spéculation immobilière », dans ce phénomène, se demande Blandine. Vos interrogations sont aussi nombreuses que précises. Avec la plateforme #DansMaVille, nous tentons de vous apporter quelques réponses, pour faire vivre le débat.  

Elles confirment l’existence d’une réelle expertise citoyenne sur nos territoires. Loin de vous contenter d’explications superficielles, vous réclamez une lecture de ce phénomène dans toute sa complexité. « Dans le thème de la "privatisation de la ville", la gentrification est centrale. En effet, elle concentre toutes les questions politiques, sociales et sociétales : l'accueil, le partage de l'espace public, son esthétique, le logement et le foncier, l'espace genré, la nature en ville, les commerces de proximité, l'éviction des pauvres… », résume ainsi une lectrice anonyme se présentant comme une élue locale.

Des mutations progressives

Schématiquement, la gentrification peut se définir comme l’arrivée progressive d’une classe sociale aisée dans un quartier populaire, qu’elle finit par s’approprier en grande partie. Le mécanisme s’accompagne généralement d’une forte hausse des prix de l’immobilier, mais aussi d’une transformation radicale du quartier concerné. En jetant leur dévolu sur une zone jusqu’ici délaissée, les « nouveaux arrivants » entraînent dans leur sillage l’apparition de nouveaux commerces, de lieux de loisir, d’espaces publics ou d’activités professionnelles qui leur correspondent. L’ouverture de bars branchés, d’épiceries bio, de cabinets d’architecture ou d’ateliers d’artistes sont perçus comme autant de signes d’un quartier « qui bouge ».

Au terme de ce processus, une partie des habitants historiques peuvent cependant être peu à peu dépossédés de leur quartier, où plus grand-chose n’est fait pour eux, voire contraints purement et simplement de le quitter à cause de l’explosion des loyers, actant définitivement la domination des CSP+, les catégories socio-professionnelles supérieures.

Les exemples ne manquent pas. Emblématiques de ce phénomène, les Pentes de la Croix-Rousse, dans le 1er arrondissement de Lyon, sont qualifiées par l’Insee de « laboratoire de la gentrification ». Alors que l’arrondissement, fief des Canuts, comptait encore 40% d’ouvriers en 1975, ils n’étaient plus que 7,6% en 2013, selon une étude de l’Institut national de la statistique. A l’inverse, les cadres y représentent aujourd’hui plus de 36% des actifs.

Depuis sa création, Mediacités documente minutieusement les profondes mutations qui touchent certains quartiers de nos villes. Qu’il s’agisse de l’ancien faubourg ouvrier de Chantenay, à Nantes, du quartier de la Guillotière à Lyon ou de celui de Wazemmes à Lille. Autant de lieux promis à une forme de gentrification à plus ou moins longue échéance, au rythme des projets immobiliers et des ravalements de façade. 

De la réhabilitation à l’exclusion

Dans d’autres quartiers, la gentrification n’en est encore qu’à ses prémices. Comme dans celui de la Route de Vienne à Lyon 8e, où habite Nicolas, l’un de nos lecteurs. Après plusieurs années passés dans le 7e, il vient d’emménager dans une maison neuve, située juste à côté d’une grande opération de promotion immobilière menée par Vinci, à laquelle Mediacités s’était intéressé. « Le quartier où nous habitons maintenant est clairement très populaire, mais il y a un grand nombre de rénovations et construction neuves, ainsi que l'arrivée du tram. A priori il y a des logements sociaux et d'accession sociale dans tous ces programmes, mais le prix du mètre carré monte rapidement. Je me demande s'il y a un réel effort pour créer de la mixité sociale ou si à terme nous allons assister ici aussi à une gentrification accélérée comme dans le 7e où nous habitions avant », s’inquiète Nicolas. 

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Dans le quartier du Grand Trou, Lyon 8e, où Vinci a lancé une opération immobilière. Photo : N.Barriquand/Mediacités

Ces réhabilitations peuvent être perçues comme positives. « Est-ce que la gentrification ne permet pas aussi de développer la vie des quartiers : commerces, restaurants, implication dans les écoles ? », liste ainsi Chrystel en écrivant à Mediacités. C’est toute l'ambiguïté de la gentrification. D’un côté, la perspective de quartiers modernes, fonctionnels. De l’autre celle de lieux homogènes, taillés sur mesure pour les classes dominantes. La science-fiction nous aide à entrevoir les profils en devenir de nos centres-villes. Dans la longue interview qu’il avait accordée à Mediacités, l’écrivain Alain Damasio évoquait déjà cette « tendance à la sectorisation » de nos cités. Une ville à deux vitesses, dans laquelle il imagine la création « d’espaces privilèges destinés à une catégorie sociale capable de payer, et qui ne soient pas accessibles à d’autres populations ». Une nouvelle ségrégation sociale et spatiale.

Dans des métropoles de plus en plus inégalitaires, la gentrification est-elle un sujet de débat électoral ? Pas vraiment, comme le relevait le chercheur Nicolas Rio en listant les thèmes qui animeront les élections de 2020. Certes, notait-il, la flambée des prix immobiliers et « le refus de la densification » forceront les métropoles à définir des « stratégies de peuplement », c’est-à-dire à « mieux cerner les types de populations qu’elles souhaitent accueillir », estime-t-il. Mais « peu de maires font la publicité de ce pouvoir qui est le leur », préférant le terme « plus flou et plus consensuel de “mixite sociale” » à celui de gentrification, perçu comme trop clivant, analyse le chercheur. Du reste, l’arrivée de « bobos » dans une commune ne modifie pas forcément le comportement électoral des habitants, comme le rappelle le politologue Eric Agrikoliansky, rendant périlleux pour les candidats les discours trop radicaux sur l’embourgeoisement des centres-villes.

Un sujet politique porté par la gauche

Quelques formations politiques, le plus souvent à gauche, espèrent néanmoins faire vivre ce débat pendant la campagne, face à des pouvoirs locaux souvent peu impliqués, voire muets, sur ce sujet. « Toulouse n'est pas concernée par la gentrification (…) les loyers ne flambent pas », martèle ainsi Annette Laigneau, adjointe à l’urbanisme de la ville rose, contactée par Mediacités. Tout en admettant dans la foulée que la majorité (LR) actuelle travaille malgré tout à une stratégie « pour freiner la hausse du foncier », pointant « une espèce de frénésie chez les promoteurs ».

Un discours loin de la réalité, selon l’opposition locale. « Il y a à Toulouse un laisser-faire de la majorité qui n'a pas de vision sur l'urbanisme et le logement et qui ne maîtrise pas le foncier », tacle Nadia Pellefigue, tête de liste UNE (PS-PRG-PCF-citoyens) et vice-présidente socialiste de la région Occitanie. Signe que le thème gagne peu à peu la sphère politique, certains partis font même de la gentrification un thème phare de leur campagne. Comme François Piquemal, porte-parole d'Archipel Citoyen (EELV, LFI, ex-PS, citoyens) qui voit dans la gentrification « la transposition dans l'espace de la lutte des classes en lutte des places ». 

« Plutôt que d’essayer de changer la situation des gens, on change les gens »

Selon l’ancien président du Dal 31, « la mairie amplifie ce phénomène. Il y a une volonté politique forte de l'accélérer ». Pour François Piquemal, les élus locaux seraient « prisonniers » de la mythologie “CAME” : Compétitivité, Attractivité, Métropolisation, Excellence. Un concept développé par les sociologues Michel Grossetti et Olivier Bouba-Olga. « La mairie fait tout pour contraindre les classes populaires et moyennes de partir et pour attirer des populations qui ont des revenus élevés », poursuit le candidat.

Plus au nord, la plateforme Nantes en commun (gauche écologiste et municipaliste) a aussi fait du sujet l’un de ses chevaux de bataille. Sur son site internet, le collectif décrit une gentrification sélective, au bénéfice d’une catégorie sociale privilégiée, et montrant parfois « un visage particulièrement violent », lorsqu’elle s’accompagne d’expulsions d’habitants dans le cadre de projets urbains réalisés à marche forcée. « D’une main on attire, de l’autre on repousse : on prétend faire une meilleure Nantes en changeant sa population. Trop de pauvres, pas assez de riches : plutôt que d’essayer de changer la situation des gens, on change les gens », écrivent les militants.

Choix individuels ou volonté politique ?

Mais le plus souvent, la gentrification n’apparaît qu’en filigrane dans les propositions des candidats. A Villeurbanne, deuxième commune la plus importante du Grand Lyon avec près de 150 000 habitants, le sujet affleure dans les discours, mais reste focalisé sur le prix de l’immobilier. « Le débat sur la gentrification n’est pas caricatural », estime Béatrice Vessiller, tête de liste EELV. « Quand on voit que des appartements se vendent à plus de 5000 euros le mètre carré, ce n’est pas exagéré de réguler », plaide l’élue, favorable à un encadrement des loyers. « L’accès au logement abordable sera un sujet majeur des municipales », anticipe-t-elle.

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A Villeurbanne, de vastes projets immobiliers fleurissent dans le quartier de Gratte-Ciel. Photo : Mathieu Périsse

Omniprésente, mais rarement nommée comme telle, la gentrification est difficile à cerner. On peine à en comprendre l’origine. « Quels sont les profils des gentrifieurs ? », demande ainsi Guillaume, lecteur de Mediacités. La question est éminemment politique : rendre les « nouveaux arrivants » responsables de la gentrification, c’est réduire le phénomène à une somme de choix individuels. Ce serait oublier un peu vite que la gentrification est - selon bon nombre de chercheurs - un processus complexe. C’est d’ailleurs ce que tient à rappeler Simon, un autre abonné de Mediacités : « Je souhaiterai que la gentrification ne soit pas traité comme une action délibérée des particuliers, mais comme une problématique dont la réponse passe par des politiques publiques volontaristes, notamment sur l'accès au logement et la lutte contre la spéculation », écrit-il. 

Un quartier délaissé peut d’abord attirer quelques artistes ou étudiants en quête de loyers peu chers. Puis voir éclore quelques lieux culturels alternatifs qui valorisent les lieux. De quoi attirer de nouvelles familles, séduites par l’esprit des lieux, bientôt suivies par des capitaux, attirés par la perspective d’opérations immobilières rentables. Viendront enfin les programmes immobiliers neufs, à destination de cadres capables d’en payer le prix. Qui est le gentrifieur dans cet enchaînement ? Bien malin qui saura le dire. D’où un sentiment d’impuissance. « On n’y peut rien, les jeunes actifs vont venir et continuer à venir », lâche Maroin, lecteur de Mediacités, un brin fataliste.

« La politique de peuplement ou de logement ne peut se décorréler d’autres politiques sociales »

A l’inverse, beaucoup d’entre vous insistent sur le fait que les choix politiques peuvent faciliter l’embourgeoisement d’un quartier. « Quelles sont les stratégies des élu·e·s pour attirer des populations plus aisées ? » nous demande Lauryane. En cela, la gentrification est un sujet intimement lié aux élections municipales, dans la mesure où elle interroge la capacité de la puissance publique à modifier notre quotidien.

Que peut faire une collectivité locale face au marché et aux grandes évolutions sociales ? Nos métropoles ne sont pas inactives en la matière, loin de là. Ces dernières années, plusieurs d’entre elles ont par exemple lancé des offices fonciers solidaires, afin de déconnecter le prix du logement de celui du foncier, comme à Lille ou très récemment à Lyon. Le logement social, la maîtrise des pieds d’immeubles et de leurs commerces, voire l’encadrement des loyers , sont autant de leviers actionnables par les collectivités. Non sans mal.                            

« Il y a une difficulté croissante à mener une politique de mixité sociale parce que le règne des maires bâtisseurs est révolu », abonde Audrey Linkenheld, ancienne adjointe au Logement de Martine Aubry à Lille, aujourd’hui en conseillère déléguée à la mixité sociale et administratrice de l’office foncier solidaire de la MEL. L’élue appelle à ne pas restreindre l’analyse au seul prix de l’immobilier. « La politique de peuplement ou de logement ne peut se décorréler d’autres politiques sociales. Par exemple la tarification sociale forte des cantines à Lille, avec des repas à 50 centimes pour certaines familles, joue un rôle dans la lutte contre la gentrification », estime-t-elle.

Faire confiance au marché ou intervenir 

La gentrification met en évidence un clivage droite-gauche, ou plutôt un clivage entre libéraux et partisans d’un interventionnisme public. Pour les premiers, le phénomène jouerait un rôle de « ruissellement » : l’arrivée d’une population plus riche bénéficierait à l’ensemble d’un territoire et doit donc être libre, voire favorisée. « Le prisme de la gentrification n’est pas le plus essentiel », estime ainsi Michel Le Faou, le « monsieur urbanisme » de la Métropole de Lyon. « Il ne faut pas donner un corset trop rigide, ni être dans une économie trop administrée. Il faut des outils de régulation, mais à Lyon nous avons une culture du partenariat public-privé qu’il faut conserver. Il n’y a pas d’un côté le méchant privé du grand capital et de l’autre les gentils habitants qui détiennent la vérité », insiste le vice-président du Grand Lyon, par ailleurs soutien de David Kimelfeld, candidat LREM dissident aux prochaines élections locales face à Gérard Collomb.

« Ce qui comptera pour les élections de 2020, ce sont des questions de l’accès au logement, de l’habitat, des difficultés concrètes », poursuit-il. Et d’estimer que les mesures les plus offensives comme l’encadrement des loyers « n’ont pas fait la preuve qu’elles pouvaient stabiliser les loyers ». « Je préfère favoriser la transparence des prix », avance Michel Le Faou, signe d’une forte confiance dans le marché pour réguler la situation.

Révélateur de fractures politiques lourdes, la gentrification questionne enfin en creux nos démocraties locales. Nos collectivités sont-elles capables d’être moins pyramidales, d’animer une concertation réelle avec les habitants, de prendre en compte les craintes et les attentes des citoyens de quartiers en mutation ? Dans la plupart des métropoles, des collectifs d’habitants se sont constitués contre certains projets d’aménagement, qu’il s’agisse de la ZAC Saint-Sauveur à Lille, de l’ancienne école des Beaux-Arts à Lyon.

Impact sur l’environnement, mémoire du lieu, privatisation d’un espace public, conception dépassée de l’urbanisme…Les raisons de se mobiliser sont diverses mais ont en commun de s’appuyer sur une forte dimension participative. Avec la volonté affirmée de « rendre la ville aux habitants », de recréer les conditions d’une démocratie locale réelle, comme Mediacités le souhaite au travers de son manifeste. A plus d’un titre, ces mouvements résument à eux-seuls ce que pourrait être un débat sur la gentrification à l’occasion des prochaines municipales : un choix collectif sur le futur visage de nos villes.

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