Verra-t-il bien le jour ? Si oui, quand ? Dévoilé en mars 2017 par le maire Jean-Luc Moudenc lors du Marché international des professionnels de l'immobilier (Mipim) de Cannes, le projet de gratte-ciel qui doit s'élever au dessus de la gare Matabiau à Toulouse, sur le site de l'ancien tri postal, n'en finit pas de faire couler de l'encre. La livraison de l'édifice est annoncée pour la fin de l'année 2022. Le terrain, appartenant à SNCF Immobilier, doit être acquis par la Compagnie de Phalsbourg - qui ne souhaite pas communiquer le prix d'achat - en janvier et la demande de permis de construire sera déposée dans le courant du premier semestre 2018. « Compte tenu du caractère exceptionnel du bâtiment, qui implique beaucoup de contraintes techniques, et des éventuels recours, difficile de savoir quand on aura le feu vert pour construire », estime Mathieu Boncour, responsable des relations institutionnelles au sein de la Compagnie de Phalsbourg. Le promoteur n'ignore pas que les opposants espèrent faire capoter le programme. La tour d'Occitanie est encore loin d'être sortie de terre.

150 mètres de haut, 40 étages, 30 000 mètres carrés de superficie regroupant hôtel, commerces, bureaux et logements : la tour d'Occitanie ne manque pas d'ambition. Le budget global de la construction donne lui aussi le vertige : il s'élève à 130 millions d'euros ! Le pedigree des promoteurs et architectes est présenté comme un garant de la réussite du projet. La Compagnie de Phalsbourg est un opérateur français majeur du secteur. Daniel Libeskind, architecte américain impliqué dans la reconstruction du World trade center de New York, apporte une touche de prestige international et le cabinet toulousain Kardham Cardete Huet architecture, un ancrage local. Les qualités présumées de l'ouvrage sont régulièrement vantées par le maire de Toulouse qui, depuis le printemps, ressasse les mêmes éléments de langage : la tour sera un « signal architectural » fort proposant, à travers sa végétalisation, « un dialogue avec le Canal du midi » et permettant d'affirmer « le dynamisme », « l'ambition » et « la dimension internationale » de la métropole toulousaine.

Source : Libeskind / Compagnie de Phalsbourg.
Source : Libeskind / Compagnie de Phalsbourg.

Reste à convaincre les habitants. Le collectif « Non au gratte-ciel de Toulouse », créé à la mi-juin 2017, lui reproche d'être « écologiquement irresponsable » et de contribuer à la « hausse des loyers et du coût de la vie » dans le quartier Matabiau. Il a lancé une pétition pour s'opposer au projet qui compte plus de 1600 signatures. La contre-pétition « Tour Occitanie : Oui ! », n'en compte, elle, qu'environ 150.

« La Tour d'Occitanie est sortie du chapeau des promoteurs immobiliers. »

Dans une lettre de 6 pages datée du 11 décembre, publiée ci-dessous par Mediacités, Jean-Luc Moudenc a répondu aux interrogations du collectif. Il y jure notamment que l'édifice  « fait la part belle aux préoccupations environnementales ». Et ajoute, pour rassurer les habitants : « Ce projet n'est pas financé par la Mairie de Toulouse, ni Toulouse Métropole. Il s'agit d'un projet privé qui sera financé à 100 % par des investisseurs privés. » Une réponse qui ne convainc guère Richard Mébaoudj, porte-parole du collectif « Non au gratte-ciel de Toulouse ». Au contraire : il y voit la confirmation que la tour d'Occitanie « est sortie du chapeau des promoteurs immobiliers. »

 

L'examen des faits confirme l'influence des promoteurs sur le choix de construire une tour aussi haute. Au printemps 2017, la Compagnie de Phalsbourg - dirigée par Philippe Journo que l'on retrouve à la 62e place du classement 2017 des 500 plus grandes fortunes de France établi par le magazine Challenges - a remporté l'appel d'offres face à 4 autres candidatures retenues parmi les dix déposées. Comme deux autres promoteurs, elle proposait un projet de tour de 150 mètres de haut. Cela n'aurait tout simplement pas été possible un an avant. La faisabilité du gratte-ciel a été actée le 10 novembre 2016 avec la modification du PLU de Toulouse lors du conseil de la Métropole, quinze jours après le lancement de l'appel à candidatures par la SNCF.

« Il ne s'était jamais fait d'immeuble de grande hauteur à Toulouse parce que le coût d'une telle construction était jusqu'ici trop élevé pour le marché toulousain, explique Alain Garès, directeur général d'Europolia, la société publique locale d’aménagement de Toulouse Métropole. Quand des promoteurs nous ont dit qu'un tel projet était envisageable dans le quartier de Matabiau, les élus ont accepté de modifier le PLU en conséquence pour autoriser la construction d'un bâtiment de 100 mètres dans le secteur. Mais lors de l'enquête publique, des architectes et promoteurs ont déclaré que 100 mètres ne suffisait pas, selon eux, pour amortir les coûts de construction. Les élus ont donc choisi de passer la hauteur autorisée à 150 mètres. » On trouve trace de cet épisode dans « l'enquête publique portant sur la première modification du PLU, commune de Toulouse », menée du 9 mai au 9 juin 2016. Et le site actu.fr y a consacré un long article.

Comparatif de la hauteur des édifices toulousains par le collectif Non au gratte-ciel de Toulouse.
Comparatif de la hauteur des édifices toulousains par le collectif Non au gratte-ciel de Toulouse.

De quoi accréditer le sentiment que les promoteurs ont les coudées franches dans la ville rose, ce que documente par ailleurs un récent article de Mediacités consacré à la multiplication du nombre de bureaux vides à Toulouse. La Compagnie de Phalsbourg dément toute implication directe dans le processus de modification du PLU : « Nous n'étions pas présents sur la place de Toulouse en amont et nous n'avons eu aucun contact avec les autorités locales, assure Mathieu Boncour. Il y avait une autre proposition, un bâtiment d'un bloc à 50 mètres. Nous avons préféré proposer un immeuble qui s'élève dans le ciel. Le pied d'immeuble proposera des commerces utiles au quartier. Et il y aura en haut un bar panoramique où tout le monde pourra venir prendre un café, sans avoir à payer un ticket pour monter. » Enfin, malgré la présence, au sein de la tour d'Occitanie, d'un hôtel de luxe et de logements onéreux, il assure que celle-ci ne bouleversera pas la sociologie du secteur: « Elle comportera aussi des logements en accession sociale à la propriété, et la mairie a prévu de construire des logements sociaux dans le quartier ».

La Compagnie de Phalsbourg aussi choisie sur l'île du Ramier

En juillet, la Compagnie de Phalsbourg a remporté un autre concours, pour redonner vie à l'ancien restaurant universitaire de la Cité Daniel Faucher, sur l'île du Ramier. Le projet, à vocation culturelle, proposera des oeuvres du Toulousain Jean-Marc Bustamante en collection permanente et celles de jeunes artistes dans des expositions tournantes. Un restaurant, un espace de co-working, un auditorium sont également annoncés. Un autre projet, porté notamment par Olivier Théron, fondateur de Vélorution et membre de l'Association d'usagers des transports de l'agglomération toulousaine et environ (Autate), a été écarté : « On défendait la création d'un lieu culturel et associatif, explique-t-il. Cela aurait été une structure d'accueil pour une quinzaine d'associations axées sur la question écologique et le do it yourself. On avait prévu de faire une partie des travaux nous-mêmes et de mettre en place des chantiers de formation ».

Olivier Théron décrit un processus de décision opaque. L'appel à projet a été plusieurs fois reporté, puis lancé en mai 2017 sans que son collectif soit prévenu alors qu'il avait fait connaître son intérêt dès février 2016. Les plans du bâtiment ne leur ont jamais été fournis. « Nous avons dû aller les chercher aux archives départementales, raconte-t-il, échaudé par l'expérience. Enfin, nous avons présenté notre projet devant un jury pendant trois-quart d'heure. Dès la fin de cette présentation, le jury nous a annoncé que la Compagnie de Phalsbourg avait été choisie ».

https://twitter.com/France3MidiPy/status/910845787675836417

De quoi alimenter l'idée que les promoteurs ont systématiquement les faveurs des décideurs politiques ? Pour Marie-Christine Jaillet, présidente du conseil de développement de Toulouse Métropole, le fait qu'une telle entreprise soit lauréate de deux concours simultanément dans une même ville n'a rien de choquant. « Dans toutes les métropoles, ce type de projets suscite des débats, ajoute-t-elle. On peut se féliciter du fait qu'on ne peut plus fabriquer la ville comme on le faisait il y a une trentaine d'année : les opposants posent désormais des questions légitimes qui démontrent une forte capacité d'analyse. Même si ces questions peuvent aussi être suscitées par la crainte du changement... »

Pour Marie-Christine Jaillet, le projet de tour d'Occitanie se situe au croisement de deux mouvements : « Les grandes métropoles françaises sont aujourd'hui soucieuses de se singulariser par des gestes architecturaux marquants, il n'y a donc rien de surprenant à ce que Toulouse s'inscrive dans cette tendance. On observe aussi depuis déjà quelques années une réflexion sur la nécessité de densifier les villes et de cesser de les étendre en périphérie. Cette question de la densité peut parfois s'incarner dans la grande hauteur ».

Source : Libeskind / Compagnie de Phalsbourg.
Source : Libeskind / Compagnie de Phalsbourg.

Recours judiciaires et mobilisations citoyennes pour bloquer la construction

Une « grande hauteur » qui, justement, ne passe pas pour Richard Mébaoudj, dont le collectif entend se renforcer dans les semaines à venir : « Il y aura des réunions de concertation avec des associations de quartier qui nous sollicitent, et nous allons passer sous forme associative pour nous donner les moyens d'attaquer au tribunal. On commence à préparer des stratégies juridiques pour exercer des recours divers, administratifs notamment ».

Alors que la Compagnie de Phalsbourg et la mairie espèrent un début des travaux courant 2019, les opposants proposent, eux, un autre agenda : « On souhaite que le projet soit, pour l'heure, annulé et mis sur la table au moment des élections municipales de 2020. Ce débat doit être tranché par les électeurs ». Les recours judiciaires et les mobilisations citoyennes pourraient repousser l'échéance et placer la question au coeur des enjeux du prochain scrutin. A Toulouse, la bataille de la tour ne fait que commencer.

Lire aussi le premier volet de notre enquête, paru le 14 novembre 2017 : "L’ombre de l’embourgeoisement plane sur le futur quartier Matabiau". Les travaux du programme de rénovation urbaine autour de la gare ont débuté à l'automne et devraient durer jusqu'en 2030. A ceux qui craignent la fin de ce quartier populaire, la Métropole oppose une ambition de « mixité sociale ». Sans pour autant garantir que les populations les plus défavorisées y trouveront encore leur place.