A peine intronisé maire de Lyon, Gérard Collomb avait fait de l’attractivité et du développement économique sa priorité. Pourquoi ?

A Lyon, l’idée de compétition territoriale fait consensus à travers le temps et l’échiquier politique : le développement économique était déjà une priorité sous Michel Noir puis Raymond Barre. À partir de 2001, Gérard Collomb a poursuivi cette stratégie entrepreneuriale, fixant pour sa part l’objectif d’intégrer le « Top 15 » des métropoles européennes aux côtés de Barcelone, Milan ou Francfort. En étroite relation avec la Direction du développement économique du Grand Lyon, il a alors déployé une véritable « politique de l’offre » destinée à attirer des entreprises, des capitaux, mais aussi des cadres qualifiés ou des touristes.

Par quels moyens ?

Cette politique a profité du fait que, depuis quelques années, de plus en plus de grandes et moyennes entreprises se séparent de leur patrimoine immobilier afin de réinjecter ces fonds immobilisés dans leurs coeurs de métier respectifs. La production de surfaces neuves de bureaux a, alors, été pensée par la métropole comme un levier permettant de conserver ou d'attirer des sociétés sur le territoire. Et potentiellement de générer du développement économique supplémentaire, en parallèle du développement urbain. Toutefois, faire émerger ces bureaux nécessitait également d’attirer les capitaux de fonds d’investissement, qui détiennent une part croissante du parc immobilier tertiaire français...

Pari réussi, puisque Lyon voit les quartiers d’affaires pousser comme des champignons depuis une quinzaine d’années…

Si tant est que ce résultat soit à mettre au crédit des pouvoirs publics, il ne serait pas seulement le fruit de l’initiative de Gérard Collomb mais bien des services techniques de la métropole. Toutefois, il me semble que ce dynamisme lyonnais sur le plan tertiaire s’explique aussi – sinon surtout – par la capacité des gestionnaires d’actifs à capter toujours plus de capitaux.

Ces intermédiaires bénéficient d’un environnement macroéconomique propice malgré la crise financière de 2008. Ils investissent l’épargne de particuliers ou de fonds de pension qui disposent en effet d’une masse de capitaux à placer dans l’immobilier. Ils constituent ainsi une ressource financière précieuse pour supporter les coûts des grands projets urbains menés par les collectivités.

Antoine Guironnet, chercheur rattaché au laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés (LATTS) de l’Ecole nationale des Ponts et Chaussées (ENPC) a soutenu une thèse sur la financiarisation du capitalisme urbain en juin 2017, après cinq ans de recherche. (Photo : A.Disson/Mediacités)
Antoine Guironnet, chercheur rattaché au laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés (LATTS) de l’Ecole nationale des Ponts et Chaussées (ENPC) a soutenu une thèse sur la financiarisation du capitalisme urbain en juin 2017, après cinq ans de recherche. (Photo : A.Disson/Mediacités)

Comment expliquez-vous cette « extension du domaine de la finance » aux villes ?

Rappelons tout d’abord que ce n’est pas la première fois que les marchés financiers jouent un rôle important dans l’urbanisation. Je songe notamment à la construction du Paris haussmannien dans la seconde moitié du XIXe siècle. Ceci dit, cette récente financiarisation du capitalisme urbain n’a rien de spontanée. Diverses politiques publiques de libéralisation bancaire et financière, portées par des gouvernements de droite comme de gauche, l’ont favorisée depuis les années 1980. D’une part, l’Etat a créé plusieurs véhicules d’investissement (SCPI, SIIC, OPCI) en faveur des ménages. D’autre part, il a incité les entreprises à externaliser leur parc immobilier.

Que gagnent les fonds de pension ou les particuliers à privilégier de tels placements dans le développement urbain plutôt que dans des sociétés cotées en bourse ?

Pour les investisseurs institutionnels comme la Caisse des dépôts du Québec ou CalPERS – le fond de pension des enseignants retraités de l’Etat de Californie – qui investissent dans des bureaux en France, ces placements dans l’immobilier présentent plusieurs avantages. Outre assurer des revenus récurrents (loyers), et possiblement une plus-value à la revente du bien, ce type d’actifs leur permet de diversifier les risques et contre-balancer les pertes en cas de déconvenues d’autres placements dans l’économie réelle ou sur les marchés financiers.

« Élus et agents du Grand Lyon "s'éduquent" auprès de la finance »

Pour revenir au cas lyonnais, quand les élus et techniciens ont-ils adhéré à cette nouvelle manière de produire la ville, main dans la main avec la finance ?

Dès le premier mandat de Gérard Collomb [2001-2008], l’exécutif et les services de développement économique de la métropole ont commencé à se rapprocher des promoteurs et conseils en immobilier lyonnais. La relance de l’observatoire régional d’immobilier d’entreprise par la communauté urbaine en 2002 a permis de développer une culture commune avec ces acteurs privés. Ces derniers les ont familiarisé avec les caractéristiques de ce marché, et ne se sont pas privés de relayer les principaux critères d’investissement... de leurs clients que sont les gestionnaires d’actifs.

Au titre du développement économique, Gérard Collomb s’implique lui personnellement en se déplaçant au Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim), au Palais des Congrès de Cannes. Présent chaque année depuis 2002 – hormis les années électorales –, il y donne des conférences et déjeune avec une ribambelle d’investisseurs. Ces salons représentent autant d’occasions, pour les élus comme pour les techniciens du développement économique, de « s’éduquer » auprès de l’industrie de la finance immobilière.

A défaut de les construire directement, les intermédiaires financiers comme Predica (filiale du Crédit Agricole) ou BNP Real Estate Immobilier influencent de plus en plus la forme des villes. Ici : l’immeuble ViewOne, sur la future Esplanade de la Soie à Villeurbanne. (Photo : Nicolas Barriquand)
A défaut de les construire directement, les intermédiaires financiers comme Predica (filiale du Crédit Agricole) ou BNP Real Estate Immobilier influencent la forme des villes. Ici, l’immeuble ViewOne, sur la future Esplanade de la Soie à Villeurbanne. (Photo : N.Barriquand/Mediacités)

Dans les faits, comment se traduit ce rapprochement ?

Cette politique d’offre immobilière est actée par le Grand Lyon en 2008 avec la création d'un schéma d'accueil des entreprises (SAE), qui renforce ces premières actions. En réalité, ce document stratégique reprend ce que les techniciens ont appris lors des derniers « Mipim. » Ainsi, il aligne la politique tertiaire de la métropole… sur les attentes des gestionnaires d’actifs, préconisant notamment de :

  • concentrer le développement d’immobilier d’entreprise dans quatre pôles clés : un central à la Part-Dieu et, en appui, des zones secondaires à Confluence, Gerland et au Carré de Soie. Le plus proche possible des transports en commun.
  • étaler dans le temps les livraisons, afin d’éviter une suroffre permettant aux locataires de mettre leurs bailleurs en concurrence et de négocier leurs loyers à la baisse.

Cette « stratégie tertiaire » purement théorique a-t-elle été suivie d’effets et mise en place dans l’aménagement du Carré de Soie, quartier sur lequel vous avez enquêté à partir de 2012 ?

Ce projet de redéveloppement urbain à la lisière de Vaulx-en-Velin et Villeurbanne illustre parfaitement le poids acquis par les gestionnaires d’actifs dans la production urbaine. Un poids qui s’explique à la fois par l’alignement des promoteurs immobiliers sur leurs critères hyper-sélectifs, donc, puis par le rapprochement de ces derniers avec les élites politiques et techniques de la métropole.

Mais qu’est-ce que cela a changé pour le quartier, concrètement ?

L’ensemble des études initiales pilotées par les urbanistes du Grand Lyon en charge du Carré de Soie – qui n’était auparavant qu’un simple projet de centre commercial et de loisirs près de l’ancien chemin de fer de l’Est lyonnais – indiquait qu’il n’y avait pas de place aux alentours pour le marché immobilier tertiaire.
Or, dans la version du projet urbain adoptée en 2007, l’objectif change : il s’agit dorénavant de réaliser un pôle tertiaire d’envergure en concentrant une « masse critique » de bureaux à proximité des transports. Un scénario porté, en interne, par les services de développement économique… auxquels ont fini par se rallier les urbanistes.

Le Grand Lyon s’est plié en quatre pour servir les intérêts des gestionnaires d’actifs et flécher leurs investissements. L’immeuble de bureaux Woopa, qui accueille des entreprises de l’ESS comme La Nef ou Rhone-Saone-Habitat, est situé au pied du tramway T3 et du terminus de la ligne A. (Photo : Nicolas Barriquand)
Le Grand Lyon s’est plié en quatre pour servir les intérêts des gestionnaires d’actifs et flécher leurs investissements. L’immeuble de bureaux Woopa, qui accueille des entreprises de l’économie sociale et solidaire comme La Nef ou Rhône-Saône-Habitat, est situé au pied du tramway T3 et du terminus de la ligne A. (Photo : N.Barriquand/Mediacités)

Le reformatage de ce projet en fonction des désideratas des financiers est-il perceptible par les citoyens ?

Cela se voit sur la composition du nouveau quartier mais aussi la localisation des bureaux et jusqu’à la forme même des immeubles. Le pôle tertiaire du Carré de Soie se concentre aujourd’hui dans un rayon… de quelques centaines de mètres autour des transports en commun, alors que le projet global couvre plus de 500 hectares. Les immeubles appartenant aux investisseurs – qui atteignent tous la densité maximum autorisée pour être le plus rentable possible – sont standardisés : ils disposent de la même hauteur sous plafond et profondeur de plateaux, de parkings privés, sont divisibles en lots, etc. Le siège régional d’Alstom Transport – qui est propriété de la foncière cotée en bourse ANF Immobilier – a, par exemple, été construit en forme de peigne, afin de pouvoir le cloisonner rapidement et donc réduire le risque de vacance en cas de départ soudain de ce locataire.

Excusez-moi, mais qu'est-ce que cela change vraiment pour les citoyens…

Ce n’est pas sans conséquences pour ces deux communes historiquement populaires. Les gérants de ces portefeuilles immobiliers ont tendance à ne louer qu’à des entreprises présentant de solides garanties financières. Autrement dit, des « grands comptes » comme Alstom Transport plutôt que plusieurs PME locales, perçues comme plus risquées par l’industrie financière.

« Quel impact le Carré de Soie a-t-il pour les habitants de Villeurbanne et Vaulx-en-Velin ? »

Ce nouveau pôle tertiaire a, de fait, davantage favorisé la relocalisation d’activités déjà présentes dans l’agglomération voire dans la commune de Villeurbanne, comme Adecco ou Alstom Transport, que l’accueil de nouvelles entreprises créant des emplois. Permettez-moi de retourner la question : quel impact ce grand projet urbain bénéficiant de subventions publiques a-t-il eu pour les habitants de Villeurbanne et Vaulx-en-Velin ? Il conviendrait de s’interroger sur les retombées en termes d’emplois locaux, au-delà de la création de quelques postes peu qualifiés comme agents d’accueil ou d’entretien.

Au-delà des apparences, le pouvoir politique dispose-t-il encore des marges de manœuvre nécessaires pour façonner les villes en fonction de l’intérêt général ?

Du fait de contraintes budgétaires de plus en plus pressantes, les collectivités ont de moins en moins de moyens pour devenir propriétaires du foncier. Cela les prive d’un levier important pour maîtriser l’urbanisation. Elles ont, logiquement, de plus en plus de mal à imposer leurs vues à leurs « partenaires », qui, comme les promoteurs, négocient d’arrache-pied pour voir les revendications de leur clientèle d’investisseurs satisfaites.

Activités tertiaires et logements (dont 21% de programmes sociaux) verront le jour sur le site des anciens entrepôts industriels de Kaeser à Vaulx-en-Velin. Pour l'heure, seul l'immeuble de BNP Real Estate Immobilier loué à Veolia Environnement et des logements construits et vendus par le promoteur Bouwfonds Marignan sont déjà sortis de terre. (Photo : Nicolas Barriquand)
Activités tertiaires et logements (dont 21% de programmes sociaux) verront le jour sur le site des anciens entrepôts industriels de Kaeser à Vaulx-en-Velin. Ils prendront place aux côtés de l'immeuble de BNP Real Estate Immobilier loué à Veolia Environnement et des logements du promoteur Bouwfonds Marignan, déjà sortis de terre et visibles en arrière-plan.(Photo : N.Barriquand/Mediacités)

Faut-il s’inquiéter de cette réduction de la ville à des « actifs » que des professionnels de la finance cherchent à rentabiliser ?

Et comment ! D’une part, parce que cette transformation s’accompagne d’une standardisation poussée des espaces urbains sans se soucier de l’ensemble des besoins locaux, comme au Carré de Soie. D’autre part, parce que le comportement moutonnier de ces professionnels de la gestion de portefeuilles d’actifs financiers les conduisent à surinvestir les mêmes métropoles. De fait, le risque de formation et d’explosion de bulles immobilières s’accélère.

Arrimer les espaces urbains aux marchés financiers n’est pas neutre non plus sur le plan écologique. La construction effrénée de bureaux neufs ne va pas sans poser des questions, compte tenu de la raréfaction des ressources naturelles et de la vacance déjà existante dans certains marchés régionaux d’immobilier d’entreprise. D’autant plus que cette frénésie est notamment motivée par le souhait de créer constamment de nouvelles opportunités d’investissements. Autrement dit, assurer la circulation et la fructification des capitaux, donc la rémunération des promoteurs, cabinets de conseils et gestionnaires d’actifs immobiliers.

« Le Grand Lyon peine à faire émerger de nouvelles tours »

Certes, mais le tapis rouge déroulé par le Grand Lyon aux gestionnaires d’actifs lui a tout de même permis de s’inscrire comme la métropole française la plus dynamique après Paris…

Il n’est pas évident d’établir un lien entre les efforts du Grand Lyon et cette image de métropole dynamique, que viendraient sanctionner les classements et autres palmarès. Sans compter que le discours politique officiel occulte un certain nombre de difficultés non négligeables. Les équipes à la tête du projet de relance de Part-Dieu peinent par exemple à faire émerger de nouvelles tours de bureaux – cet artefact architectural censé attester de la place d’une métropole dans le « Top 15 » européen. Et il a été plus que suggéré à des entreprises impliquées dans d’importants contrats sur l’agglomération, comme la SNCF, de s’installer dans la tour Oxygène qui ne trouvait même pas preneur… Plus fondamentalement, la priorité accordée par le Grand Lyon à la compétition territoriale et leur adhésion à ce mythe de la mobilité des entreprises et des capitaux devrait interroger.

Cette tendance à la « financiarisation de la ville » existe-t-elle ailleurs qu’à Lyon ?

A Lyon, ce phénomène est donc visible au Carré de Soie – où de grands promoteurs comme Altarea, Cardinal ou DCB se sont rendus directement propriétaires des terrains – ainsi qu’à Gerland et Part-Dieu. Ailleurs, on le retrouve aux Bassins à Flots de Bordeaux, dans le Grand Paris avec les Docks de Saint-Ouen ou le Trapèze de Boulogne-Billancourt, ainsi que, au niveau européen, dans le Grand Londres. Pour attester de cette financiarisation de la ville, il est intéressant de se remémorer le sort des « subprimes » et de la titrisation des créances hypothécaires aux Etats-Unis, avec les résultats que l’on connaît depuis la crise financière de 2007-2008...

Au-delà de l’immobilier, l’intégration croissante des marchés financiers et des espaces métropolitains concerne de plus en plus les infrastructures : outre-Atlantique toujours, le système de parkings de Chicago est, par exemple, exploité par un consortium impliquant des fonds d’investissement. Ce qui conduit à des restrictions d’usage de l’espace public pour certaines catégories de la population.

Les grands entretiens de Mediacités

Du 18 juillet au 17 août, Mediacités Lyon publie une série de grands entretiens. A retrouver, les interviews d'Olivier Brachet (ex-directeur de Forum réfugiés et ancien élu à la Métropole) et de Bernard Bolze (fondateur de Prison Insider).