Dans ce monde, le mot spéculation n’a pas droit de cité. On lui préfère l’expression « propriété collective ». En clair (même si, on vous l’accorde, cela peut paraître complexe), chaque coopérateur est à la fois propriétaire et locataire au sein d’une structure, généralement une Société par actions simplifiée (SAS). Dans ce monde, l’entraide - y compris financière -, la solidarité, la démocratie - une personne = une voix - et le partage sont érigés en principes.
Des valeurs bienvenues en cette période de confinements successifs, qui accroissent le sentiment d’isolement. Et pourtant ! Alors que l’agglomération lyonnaise a été précurseur en la matière avec le Village vertical à Villeurbanne [lire plus bas], l’habitat coopératif peine toujours à décoller. Les projets aboutis dans la Métropole, que Mediacités a cartographiés ci-dessous, se comptent sur les doigts… d’une seule main. Les raisons sont multiples, comme nous allons le voir, et liées en partie seulement au contexte local.
Habitat coopératif : les projets (aboutis, en cours ou abandonnés) dans l'agglomération lyonnaise
Ne pas confondre coopératif et participatif
En Europe, cette façon d’habiter autrement s’est principalement développée en Allemagne, dans les pays scandinaves et en Suisse, où le modèle est en plein essor. Outre-Léman, les logements concernés se comptent par milliers. C’est loin d’être le cas en France où l’on dénombre, d’après la fédération Habicoop, une petite vingtaine de coopératives en activité pour moins de 100 logements. Il faut dire que l’État français a longtemps mis des bâtons dans les roues de l’habitat coopératif.
Après-guerre, les sociétés coopératives d’habitants étaient régies par la loi du 10 décembre 1947. Mais, en 1971, la loi Chaladon sonne le glas de la location coopérative : elle rend impossible le fait d’être à la fois locataire et propriétaire. Le modèle renaît pourtant il y a une quinzaine d’années, en France, à l’initiative d’un groupe emmené par Marguerite-Marie Chichereau-Dinguirard, dite « Maguite ». Celle qui était alors conseillère écologiste à la région Rhône-Alpes visite une coopérative d’habitation de La CoDha à Genève et en ressort convaincue du bien-fondé de ce type d’habitat. Elle cofonde Habicoop en 2005 et un premier projet voit le jour en 2013 dans une zone d’aménagement concertée de Villeurbanne : le Village vertical. Un an plus tard, les coopératives d'habitants ont à nouveau droit de cité dans l'Hexagone grâce à la loi Alur 2 qui reconnaît deux statuts : l'habitat participatif et l’habitat coopératif.
Deux modèles à ne pas confondre : « L’habitat participatif est un terme très galvaudé », estime Roger Dumont, président d’Habicoop Auvergne-Rhône-Alpes. Dans le quartier de la Confluence, il fait des émules et permet par exemple de partager des voitures électriques ou un potager. « C’est très à la mode mais, en fait, avec l’habitat participatif, on ne sort pas de la propriété individuelle », souligne Roger Dumont.
Dans une coopérative d’habitants, le principe de non spéculation domine. La part sociale que chacun détient au départ n’est pas revalorisée dans le temps. Pour les coopérateurs, ce système est considéré comme le seul moyen de sortir de l’ultra-densification et d’une gentrification excessive des centres-villes.
« Contrairement à moi, mes enfants ne pourront jamais se loger sur la colline de la Croix-Rousse »
Avant de s’engager dans un projet d’habitat coopératif, Sarah Viricel a acheté il y a quinze ans un petit appartement sur les pentes de la Croix-Rousse. « Mes enfants, contrairement à moi, ne pourront jamais se loger sur la colline. Il n’y aura bientôt plus de place pour les classes moyennes. Soit on est très riche, soit on accède à ce quartier par le logement social. Il n’y a plus d’entre-deux », constate la mère de famille. « Vendre notre logement deux fois le prix que nous l’avons acheté, ça n’a pas de sens », poursuit cette membre de la coopérative du Mont Sauvage. Constat partagé par Roger Dumont : « La question de la propriété est la base de tout système capitaliste : chercher à faire du profit en revendant un bien. Résultat, plus d’inégalité. Certains n’arriveront jamais à devenir propriétaires. »
La troisième voie que proposent les coopératives d’habitants offre des logements en moyenne 20% en dessous du prix du marché. Cet écart est rendu possible par l’achat à prix doux de terrains ou d’immeubles à une collectivité, qui renonce à mettre en concurrence les promoteurs immobiliers et donc à alimenter la spéculation. Les coopérateurs bénéficient par ailleurs de prêts locatifs sociaux (PLS), par l’intermédiaire d’un bailleur social. Ce mode de financement permet aux futurs locataires qu’ils sont de payer par la suite des loyers modérés.
« L’idée est de changer de modèle, d’avoir des villes où le vivre-ensemble signifie quelque chose, où l’on est acteur de son habitat et de son environnement tout en favorisant la mixité sociale », continue Sarah Viricel. Pour le géographe Guillaume Faburel, professeur à l’université Lumière Lyon-2 et chercheur au laboratoire Triangle, l’habitat coopératif propose « un autre rapport aux espaces de vie qui sort de la stricte sphère privée, du seul foyer personnel ou familial, de la seule unité de logement ».
Le défi du foncier
Un modèle à même de provoquer (enfin) un intérêt, à défaut d’engouement, à la faveur de la crise du Covid-19 ? Du côté de la Métropole de Lyon, on assure avoir engagé la réflexion. « Les formes de l’habitat sont amenées à évoluer. Il faut par exemple réfléchir à l’ouverture d’espaces communs dans les copropriétés ou les logements sociaux », indique Renaud Payre, vice-président du Grand Lyon chargé de l’habitat, du logement social et de la politique de la ville. Ces sujets devraient être abordés à l’occasion des rencontres de l’habitat participatif prévues en juillet 2021 à Lyon. L’élu entend par ailleurs réunir prochainement bailleurs, promoteurs et habitants pour rédiger un livre blanc sur l’habitat. « La Métropole de Lyon aura un rôle de facilitateur pour accompagner les collectifs qui souhaitent acquérir du foncier », promet-il, en attendant les actes.
Le foncier, c’est bien là que le bât blesse. Dès qu’un projet d’habitat sort du schéma classique, tout se complique. Dans le cas du modèle coopératif, cela s’apparente même au parcours du combattant... Premier défi : trouver un terrain disponible ou un immeuble à rénover. Pas évident dans la Métropole de Lyon. Bon nombre de groupes de coopérateurs se heurtent à des prix du foncier prohibitifs. Deuxième obstacle : faire comprendre le principe de l’habitat coopératif aux différents interlocuteurs impliqués : collectivités, banques ou encore assureurs. D’autant que la loi Alur n’aide pas à asseoir la crédibilité des projets. Depuis sa promulgation en 2014, les décrets d’application ne sont toujours pas publiés ce qui maintient l’habitat coopératif dans un flou juridique.
Le montage financier s’avère ensuite délicat. « Les banquiers n’aiment pas les situations... bancales, résume Elsa Filizetti du groupe du Moulin, future occupante de l’immeuble La Gargousse dans le 7e arrondissement de Lyon. Dans notre groupe, nous avons des personnes qui travaillent dans le domaine de l’animation socioculturelle avec des contrats courts, des chômeurs... » Loin du profil rassurant du jeune cadre dynamique.
Pour (tenter de) rassurer banques et collectivités, les coopérateurs de l’agglomération lyonnaise s’appuient sur des bailleurs sociaux. Ces derniers font souvent offices de garants et accompagnent les projets. À Chamarel-les-Barges, à Vaulx-en-Velin, une résidence où vivent 18 résidents âgés de 60 à 80 ans, la ville et la Métropole de Lyon sont garants du prêt contracté par la société coopérative, aux côtés d’Est Métropole Habitat. « Le bailleur social s’engage, en cas de défaillance de la coopérative, à reprendre les logements à son compte », explique Roger Dumont.
« Beaucoup s’épuisent à la tâche »
Une fois le plan de financement terminé et le permis de construire validé, débute le suivi du chantier de construction. « La phase la plus délicate car elle génère des coûts imprévus, indique Pete Kirkham, co-président de la fédération Habicoop. Beaucoup s’épuisent à la tâche. » Pas facile non plus pour le bailleur social de comprendre les attentes des futurs habitants.
Au Cairn, le groupe de coopérateurs a été accompagné par Alliade Habitat, le plus gros bailleur de la région, pour penser et réaliser le projet de A à Z, de la faisabilité technique en passant par le choix de l’architecte ou le montage juridique de la société. « Soyons francs : au départ c’est un peu "Dessine-moi un mouton" », raconte Frédéric Rolland, directeur du développement immobilier et stratégie patrimoniale chez Alliade. « Il y a parfois un décalage entre les attentes des coopérateurs et la réalité. Il faut les aider à accoucher de leur demande et balayer quelques contraintes pour arriver à quelque chose de viable », développe-t-il.
80 000 euros de frais de désamiantage
Les galères sont souvent au rendez-vous... Pour le groupe du Moulin, les travaux de réhabilitation de l’immeuble La Gargousse, qui accueillera six foyers, devraient être terminés fin janvier prochain... soit plus de dix ans après le démarrage du projet ! Fin 2009, la Métropole de Lyon, propriétaire d’un immeuble en piteux état au 73, rue Montesquieu, décide de le mettre à disposition d’un groupe d’habitants pour 1 euro symbolique. Un bail emphytéotique est conclu sur soixante-dix ans entre le Grand Lyon et la coopérative.
« Mais les travaux ont été retardés par des imprévus, raconte Elsa Filizetti, l’une des futures occupantes. Le diagnostic amiante n’avait pas été réalisé dès le départ. En 2016, l’architecte s’est aperçu qu’il y en avait dans l’immeuble. Le montant supplémentaire des travaux s’élevait à 80 000 euros... » Le coup de grâce pour les membres fondateurs du groupe qui ont fini par se retirer après sept ans d’efforts. Un nouveau groupe s’est formé depuis pour mener le chantier à son terme.
Certaines opérations ne sortent tout bonnement jamais de terre comme Citecoop dans le 7e arrondissement, un immeuble prévu près de la place Mazagran, à l’angle des rues Jangot et capitaine Robert-Cluzan, sur un parking propriété du Grand Lyon. « En 2018, après deux ans d’attente, Michel Le Faou [alors adjoint au maire de Lyon et vice-président de la Métropole chargé de l’urbanisme] nous a fait savoir que le terrain était finalement cédé à un promoteur immobilier », explique, amer, Roger Dumont. Un contrat bien plus juteux... Le devenir de « l’îlot Mazagran » est depuis remis en débat [lire nos articles ici et là].
« Quand on parle rénovation, on ne sélectionne que le patrimoine bourgeois, jamais le patrimoine ouvrier » - Enquête sur l'îlot Mazagran, au cœur de la Guillotière, promis à un promoteur immobilier mais qui cristallise la lutte contre la #gentrification https://t.co/TLFoZEGfXJ
— Mediacités Lyon (@MediacitesLyon) January 15, 2020
Autre acte manqué sur les pentes de la Croix-Rousse dans une friche du 33, rue du Bon-Pasteur. Tout semblait pourtant bien parti : « Nous avions le soutien de l’ancienne maire du 1er arrondissement, Nathalie Perrin-Gilbert. Nous avions répondu à un appel à projets, rédigé nos statuts, formé un groupe de 15 foyers, consulté un architecte... », énumère Sarah Viricel, l’une des membres de la coopérative du Mont Sauvage. Mais, en décembre 2018, un jury composé d’élus du Grand Lyon tranche en faveur du projet du promoteur Neoxia Group. La mairie du 1er engage alors un recours car la décision a été votée avant même d’être présentée au conseil d’arrondissement. Mais le groupe n’obtiendra jamais gain de cause. « Ensuite, Gérard Collomb est parti au ministère de l’Intérieur, puis il y a eu le confinement, puis le changement de majorité… », retrace Sarah Viricel.
Aucun habitat coopératif ne verra le jour au Bon Pasteur : cet été, le nouveau maire (EELV) de Lyon Grégory Doucet a décidé de sanctuariser le terrain pour qu’il reste à l’état de friche naturelle. « C’est finalement plutôt une bonne chose. Je préfère malgré tout ce choix à celui du projet du promoteur immobilier », soupire la coopératrice. Son groupe essaie aujourd’hui de rebondir et cherche un autre terrain. « Nous en avons identifié quelques-uns, notamment à Rillieux-la-Pape, Vénissieux ou Saint-Fons. Les maires nous montrent leur intérêt, nous disent pourquoi pas, peut-être... mais rien de très concret », conclut-elle.
Rue du Bon Pasteur (Lyon 1) : la @villedelyon annonce la préservation de la parcelle en friche >>> https://t.co/98MxuCwtT7
— Romain Desgrand (@RomainDesgrand) August 10, 2020
Valoriser des territoires délaissés
Avec des projets qui s’étalent dans le temps, les changements de majorité politique portent parfois un coup fatal à des initiatives avancées. En 2014, la coopérative Coop en Germ' en a fait les frais à Saint-Germain-au-Mont-d’Or, après huit ans de négociations avec l’ancienne municipalité. A l’inverse, les élus des communes concernées par des Quartiers prioritaires de la ville (QPV) manifestent souvent leur intérêt pour ces projets. Ils y voient l’occasion de valoriser des territoires délaissés, d’attirer des classes moyennes, comme à Chamarel-les-Barges, à Vaulx-en-Velin. A Saint-Fons, un projet est sur les rails sur la ZAC Parmentier Carnot dans le cadre de la rénovation urbaine. Suite à une rencontre avec des techniciens et des élus de la commune, Habicoop a reçu une proposition pour un immeuble.
« La municipalité voudrait que des gens de l’extérieur viennent à Saint-Fons. Mais c’est un peu dur de les convaincre de s’installer dans le couloir de la chimie alors qu’ils visent plutôt les pentes de la Croix-Rousse », concède Roger Dumont. « On nous envoie un peu comme des défricheurs », résume Sarah Viricel qui considère que l’habitat coopératif a tout autant sa place dans les secteurs les plus prisés de l’hyper-centre lyonnais. Tout est question de volonté politique pour Nicolas Bérut, de la résidence du Cairn : « Cette troisième voie du logement pourrait être portée aujourd’hui par les Verts, mais à Grenoble où le maire écolo, Eric Piolle, est en place depuis 2014, on ne compte que trois projets. Et ils n’avancent pas... »
L’impulsion peut-elle venir des nouvelles majorités de Grégory Doucet (ville de Lyon) et de Bruno Bernard (Grand Lyon) ? « Nous souhaitons réserver une part d’habitat coopératif dans nos outils de programmation type ZAC », assure Renaud Payre, sans plus de précisions. Le Monsieur Habitat de la Métropole a échangé avec des membres d’Habicoop au cours de cet automne. Et à la question de savoir si ces projets ont leur place y compris dans l’hyper-centre, il répond : « Oui, j’ai même à l’esprit deux opérations qui pourraient se faire. » Selon nos informations, l’un de ces projets pourrait voir le jour sur la ZAC des Girondins à Gerland... Rendez-vous dans dix ans ?
Au Cairn, mixité sociale et pieds de tomates
Une fois les grilles franchies, on découvre à l’arrière de l’immeuble un grand potager où subsistent encore quelques pieds de tomates. Au fond, des framboisiers grandiront bientôt le long des murs tagués qui entourent la résidence. Mediacités a visité la résidence du Cairn, habitat coopératif dans le 4e arrondissement, au 84, rue Philippe-de-Lassalle. Dans ce bâtiment moderne, plusieurs espaces sont mis en commun : une petite dépendance au cœur du jardin de la résidence fait office de salle de convivialité. C’est là que m’accueillent Nicolas Bérut et Aurore Bertrand, deux des membres du groupe du « 4 mars 2009 » (référence à la date de lancement du projet). La visite guidée commence : au rez-de-chaussée de la résidence, une buanderie dotée de trois grosses machines à laver. Au deuxième, un bureau partagé ; au quatrième, une chambre d’amis avec terrasse et salle de bains. A chaque étage, dans les coursives, des tables et des chaises invitent les voisins à échanger autour d’un café.
Le Cairn, c’est l’aboutissement de plus de onze ans de persévérance. Après cinq ans à chercher un terrain, le groupe arpente les rues de la Croix-Rousse à l’affût de friches ou d’immeubles abandonnés. « Nous avons accroché de faux panneaux de permis de construire sur des zones inoccupées puis nous les avons montrés aux élus. David Kimelfield [alors maire du 4e] s’est aperçu que l’un des terrains appartenait à la Métropole. Il a accepté de nous aider », explique Aurore Bertrand.
La Métropole et la ville vendent alors le terrain au bailleur social Alliade Habitat à la condition de co-construire un projet d'habitat mixte, logement social et coopérative d'habitants. Alliade gère aujourd’hui 11 logements. 13 autres sont réservés aux coopérateurs. Pour rembourser les frais de construction (2,6 millions d’euros), le groupe du 4 mars rembourse un prêt PLS contracté sur quarante ans et un autre prêt libre sur vingt ans. Le loyer-redevance tient compte des revenus de chacun : entre 7 et 11 euros le mètre carré. Le chemin a été long jusqu’à l’emménagement en décembre 2019 : « Nous avons connu trois maires différents dans le 4e. Les interlocuteurs d’Alliade ont tous changé entretemps », souligne Nicolas Bérut.
Les locataires d’Alliade sont arrivés en juin, peu après la fin du confinement. « Il a fallu leur expliquer le concept, le fonctionnement des lieux partagés... On ne voulait pas de séparation entre nos logements et les autres », précise mon guide. Impossible donc de distinguer les appartements des coopérateurs de ceux gérés par Alliade. « Au début, on a souvent été considérés comme les propriétaires des lieux. C’est cette barrière que l’on voulait justement éviter. On a pris le temps d’expliquer notre modèle. Les locataires sont maintenant investis à nos côtés dans l’entretien de l’immeuble », se réjouit Aurore Bertrand, qui débourse 730 euros par mois pour un T3. « Dans le privé, dans le centre de la Croix-Rousse, mon loyer était, il y a cinq ans, de 865 euros pour une surface équivalente. Et jamais je n’aurais pu profiter de tout cet espace », déclare la jeune femme, le regard tourné vers le jardin et les jeunes arbres fruitiers.