Dans la métropole lilloise, 237 000 mètres carrés de bureaux sont vides. Le calcul a été établi par BNP Paribas Real Estate, la filiale immobilière de la banque. L'estimation de son concurrent Arthur Loyd, l'un des principaux commercialisateurs de la place, est plus élevée encore : près de 300 000 mètres carrés de surfaces vacantes, dont 58 500 dans des immeubles neufs et 240 000 dans des bâtiments « de seconde main » ! Des chiffres énormes, supérieurs même à la situation toulousaine, déjà étudiée par Mediacités. Ils n'ont pourtant rien d'inquiétant, affirment les professionnels du secteur. « Un peu plus de 213 000 mètres carrés tertiaires ont été acquis ou pris en location par des entreprises en 2017 dans l'agglomération, souligne Yves Noblet, directeur régional de BNP Paribas Real Estate. Le stock correspond donc à 13 mois de transactions. Et même moins d'un an, si l'on ne considère que les bureaux neufs. C'est à peine suffisant. » Daniel Dorchies, président d'Arthur Loyd, confirme : « Le marché lillois est très dynamique depuis une décennie. Les surfaces "disponibles" ne le restent pas longtemps. »

Tout de même, l'offre ne se renouvelle pas intégralement en l'espace d'une année. Quelque 70 000 à 80 000 mètres carrés dédiés à l'activité tertiaire sont inoccupés de longue date. Il s'agit de bâtiments anciens nécessitant une rénovation lourde, poursuit Daniel Dorchies. Une partie d'entre eux, que les commercialisateurs hésitent à quantifier (30 000 mètres carrés ? 40 000 ?), est même obsolète. C'est-à-dire qu'elle ne convient plus aux usages modernes de travail. « Pas grave ! » assurent une fois encore les hommes de l'art, puisque la proportion de ces bureaux "has been" rapportée au parc lillois total (4,5 millions de mètres carrés environ) est infime. Par ailleurs, l’immobilier de bureaux se porte tellement bien dans la métropole que des réhabilitations d'immeubles d'occasion sont engagées. Ainsi le nouveau propriétaire du Centre Vauban de Lille a programmé des travaux sur cet ensemble incomplètement rempli, indique Benoît Tirot, directeur d'Arthur Loyd.

La délicate transformation de bureaux en logements

Autre solution possible : la transformation des bureaux usés en logements. Le calcul paraît simple : 80 000 mètres carrés tertiaires, cela représente un millier d'appartements. Or la demande est forte dans l'agglomération. Mais la mutation de bureaux obsolètes en logements est un exercice très difficile. La configuration des lieux, tout d'abord, doit s'y prêter. « Les plateaux de bureaux sont souvent trop étroits ou trop profonds pour être transformés en espaces d'habitation, expose Jean-Michel Sède, directeur du promoteur Loger-Habitat. L'idéal, ce sont des bâtiments de 14 mètres de large. » Il faut ensuite affronter la complexité réglementaire d'un changement d'affectation, qui impose un nouveau dépôt de permis de construire, et "porter" la coque vide le temps de l’instruction, plus ou moins longue selon la nature du dossier et la collectivité locale concernée.

Enfin, il y a une rude équation financière à résoudre. Les interventions sur des structures anciennes coûtent cher, au-delà de 2 000 euros le mètre carré -plus cher que beaucoup de constructions neuves ! Loger-Habitat aménage des logements en accession à la propriété (assortis de 30 % logements sociaux conformément à la règle métropolitaine) dans l'ancien siège de la banque Accord à La Madeleine ; mais pour équilibrer l'opération, il édifie sur le même terrain deux plots supplémentaires d'appartements neufs en accession. « Le prix de sortie des logements doit répondre à l'investissement du promoteur tout en restant accessible aux acquéreurs », résume Jean-Michel Sède.

La tour Mercure, à Tourcoing. Plus de 9 000 m2 de cet immeuble de quinze étages attendent preneurs depuis plusieurs années. Capture d'écran Google Maps
La tour Mercure, à Tourcoing. Capture d'écran Google Maps

Un élément s'avère déterminant : la localisation de l'immeuble. « L'attractivité du square Dutilleul, près du quai du Wault à Lille, est suffisante pour que Loger Habitat y reconvertisse des bureaux », témoigne son directeur. La réalité est tout autre à Roubaix-Tourcoing, où se concentrent les surfaces tertiaires en déshérence… La tour Mercure à Tourcoing en est le symbole : plus de 9 000 mètres carrés, soit la moitié des plateaux de cet immeuble de quinze étages, attendent preneurs depuis plusieurs années. Quoiqu'en disent les annonces de location, son emplacement, près des quartiers les plus pauvres de la métropole, ne séduit guère. Quant à la changer en tour de logements, ce serait hors de prix du fait de sa grande hauteur, et il n'est pas sûr que les Métropolitains se bousculent pour y habiter. Mercure n'est pas près de redécoller. Et les dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux délaissés de trouver une issue de secours...