Sept ans qu’elle est sortie de terre, et ses portes sont toujours closes. Dans le quartier de Bordelongue, plantée au bord du périphérique, la Tour 4 des « Portes du Sud » reste désespérément vide. Pas un nom d’entreprise sur les boîtes aux lettres. L’entrée est verrouillée. Tout en haut, dans l’obscurité du petit matin, les deux cages d’ascenseurs, seules sources de lumière, semblent n’être jamais descendues de leur perchoir. Des locaux plongés dans le noir… Et un bâtiment aux allures fantomatiques, quand certains bureaux des tours voisines s’éclairent les uns après les autres, avec l’arrivée des premiers employés. Dans ce secteur, près de 50 % des 47 000 mètres carrés de bureaux sont inoccupés depuis leur construction en 2010. En tout, 240 000 mètres carrés demeurent vides dans l’agglomération toulousaine !

Pourtant, le marché de l’immobilier d’entreprise se porte bien. En 2016, « un record inégalé en nombre de transactions » a été réalisé, selon l’Observatoire toulousain d’immobilier d’entreprise (Otie). Et le cru 2017 sera sans nul doute du même acabit. Les professionnels du secteur ont le sourire. Sauf qu’en dix ans, le « stock total », c’est-à-dire l’ensemble des bureaux vides de l’agglo, a plus que doublé, selon les chiffres du réseau d’agents immobiliers CBRE, poids lourd du secteur. « Ce stock est constitué de constructions anciennes, pour une écrasante majorité, note Michèle Bellan, directrice régionale de CBRE et présidente de l’Otie. Ce sont des locaux qui ne correspondent pas aux attentes du marché et sont donc difficiles à écouler. »

Dans le quartier d’affaires de Bordelongue, la Tour 4 de l’ensemble Portes Sud est vide depuis sa construction… en 2010. (Jean-Christophe Magnenet)
Dans le quartier d’affaires de Bordelongue, la Tour 4 de l’ensemble Portes du Sud est vide depuis sa construction… en 2010 (Photo : Jean-Christophe Magnenet).

Des locaux inadaptés au logement

« L’ancien » regroupe les constructions de plus de cinq ans. Le stock « d’ancien » a carrément quadruplé en dix ans, pour atteindre cet automne les 223 000 mètres carrés. L’équivalent de plus de 3 000 appartements de 70 mètres carrés… alors qu’à Toulouse « 2 000 à 3 000 personnes vivent actuellement à la rue ou dans des conditions indignes », souligne François Piquemal, de l’association Droit au logement. Pas question de faire de raccourcis faciles pour autant : « Les bureaux ne sont pas adaptés pour faire du logement, précise le militant. Mais ils pourraient tout de même être utilisés pour des situations temporaires ou d’urgence, c’est toujours mieux que la rue ! »

Fiasco à Bordelongue

Le cas de Bordelongue est emblématique de ce gaspillage. Fortement touché par l’explosion d’AZF, en 2001, le quartier devient une zone franche urbaine (ZFU) en 2004. La municipalité décide d’y développer l’immobilier d’entreprise. « Trois opérations ont été réalisées à la demande de la ville, se souvient le directeur d’une société de promotion immobilière. L’erreur a tenu dans une mauvaise analyse des besoins du marché : il ne fallait pas construire autant de mètres carrés d’un seul coup, et de cette qualité. Cela ne correspondait pas à la demande. Par ailleurs, la zone souffre d’une problématique d’accès, avec un manque de parking et de commerces de proximité ». Michèle Bellan renchérit : « L’erreur de casting était totale. Des plateaux de bureaux de 500 mètres carrés ont été réalisés alors que les avantages fiscaux de la ZFU concernaient avant tout des petites entreprises. » Un fiasco.

Au pied de la Tour 4 de l’ensemble Portes Sud, à Bordelongue, pas un seul nom d’entreprise sur les boîtes au lettres de cet immeuble de bureaux toujours vide. (Jean-Christophe Magnenet)
Au pied de la Tour 4 de l’ensemble Portes du Sud, à Bordelongue, pas un seul nom d’entreprise sur les boîtes aux lettres de cet immeuble de bureaux toujours vide (Photo : Jean-Christophe Magnenet).

Quand le marché s’emballe…

Pourquoi diable autant d’argent a-t-il été dépensé dans un projet si mal ficelé ? « Bordelongue, c’est les subprimes à la toulousaine, ose un autre agent immobilier, qui préfère rester anonyme. En 2007, avant la crise, le marché s’est complètement emballé : alors que l’économie est au beau fixe, les investisseurs – banques, assurances, foncières privées, etc. – disposent de sommes incroyables à placer. Les promoteurs savent que s’ils achètent le terrain et bâtissent, les investisseurs se porteront acquéreur. Ils ont donc construit « en blanc » (sans l’avoir d’abord loué ou vendu à des entreprises, NDLR) ; puis des investisseurs ont acheté eux aussi « en blanc », sans même regarder le marché, juste pour placer leur liquidités. Ils se sont retrouvés avec ces immeubles de bureaux sur les bras… que l’on peut qualifier clairement d’investissements toxiques. »

« Considérations financières »

Résultat des courses : « Beaucoup de bureaux vides, qui ne sont qu’une ligne de compte pour leurs propriétaires », conclut cet expert. « C’est typique d’une opération où la collectivité, les promoteurs et les investisseurs n’ont agi qu’en fonction de considérations financières sur un foncier disponible », assène Michèle Bellan. Qui en souffre? « Toulouse », grince le président du comité de quartier, Christian Gutierrez. Selon lui, « cet espace aurait pu être utilisé différemment, comme pour aménager des espaces verts. » Ces immeubles de bureaux vides bloquent l’évolution du quartier.

En 2006, La Dépêche du Midi annonce la création « d’une place de vie avec restos et kiosques qui promet d’être de la dimension de celle du Capitole ». Les habitants l’attendent toujours. « Quand la ville a vu que les bureaux ne se vendaient pas, les autres projets annoncés ont été stoppés : du coup, le coin est mité de terrains vagues », déplore également Sylvie Coulon. Cette Toulousaine a ouvert, dès 2010, un restaurant au centre du quartier avec son mari. Mais faute de clientèle, le couple a mis en vente son établissement. « Toulouse est une ville de promotion immobilière : il y a du foncier, alors on construit », philosophe la commerçante.

Les immeubles de bureaux vides bloquent l’évolution du quartier de Bordelongue (Jean-Christophe Magnenet).
Les immeubles de bureaux vides bloquent l’évolution du quartier de Bordelongue (Photo : Jean-Christophe Magnenet).

Des nouvelles constructions à la pelle

Et Toulouse continue à construire… des bureaux. A la Cartoucherie, 80 000 mètres carrés seront consacrés aux entreprises. A Matabiau, Toulouse EuroSudOuest (Teso) annonce 300 000 mètres carrés de bureaux et d’activités tertiaires. A Montaudran, c’est 190 000 mètres carrés qui seront créés pour Toulouse Aerospace dans le même but, s’ajoutant aux 120 000 mètres carrés programmés non loin de là, sur la commune de Labège pour le projet Enova. La ville Rose « est très attractive, et nous devons accompagner son développement économique », explique l’adjointe au maire de Toulouse en charge de l’urbanisme, Annette Laigneau. Pas de quoi inquiéter non plus les professionnels. « Les entreprises vont bien, elles ont besoin de nouveaux bureaux. Les locaux anciens, en stock, ne correspondent pas à leurs attentes. Les sociétés sont à la recherche de locaux très récents, efficaces, efficients, connectés, complète Michèle Bellan. Les mètres carrés de bureaux neufs disponibles ne sont pas suffisants, c’est pour cela que nous attendons ces nouveaux programmes. »

« Les grandes métropoles concurrentes de Toulouse ont elles-aussi lancé des grands quartiers d’affaires en centre-ville, abonde le directeur régional de BNP Paribas Real Estate Transaction, Marc Delpoux. Quant aux projets de Montaudran et Labège, ils seront rendus plus attractifs par la future 3e ligne de métro. » Un autre professionnel ajoute : « Tant que les planètes restent alignés et que l’économie continue de bien se porter, tout ira bien ». Tant que les planètes restent alignées… Un mantra qui n’a visiblement pas marché à Bordelongue.

Bordelongue, un fiasco qui dure (Jean-Christophe Magnenet)
Bordelongue, un fiasco qui dure (Photo : Jean-Christophe Magnenet).

« Ne plus consommer de foncier à outrance »

La construction de bureaux qui restent vides va-t-elle continuer ? « Le scénario de Bordelongue peut tout-à-fait se reproduire si l’aménageur n’est pas vigilant », reconnaît cet agent immobilier. La seule autorité régulatrice reste la ville. Elle seule a le pouvoir de délivrer des permis de construire. Or la collectivité, qui dispose d’un budget de plus en plus contraint, trouve une manne dans la vente de terrains. « De leur côté, les promoteurs mettent les élus sous pression car c’est leur métier de construire », rappelle Michèle Bellan. Quant aux investisseurs, leur portefeuille est encore gorgé de liquidités à placer… « La collectivité va devoir être très vigilante sur les autorisations accordées aux promoteurs, prévient-elle. Une régulation forte sera nécessaire pour phaser ces projets et ne pas inonder le marché ! » L’adjointe Annette Laigneau le promet : « Nous irons pas à pas avec les opérateurs. »

En attendant, quid des mètres carrés inoccupés de Bordelongue et ailleurs ? « Tant qu’il y aura des terrains à construire, comment voulez-vous écouler l’ancien ? », glisse un agent immobilier. Il faudra pourtant bien un jour arrêter la consommation d’espaces. « La ville doit cesser de s’étendre, alerte Philippe Dugot, professeur spécialisé dans l’urbanisme et l’aménagement à l’Université Toulouse-Jean Jaurès. Il faut essayer de ne plus consommer du foncier à outrance et recycler l’urbain », pointe l’universitaire. Reste à voir si la collectivité réussira à faire le marché autant que le marché fait la ville. « L’immobilier est un éternel recommencement : il y a de pics d’activité et des crises », rappelle Michèle Bellan. Les crises passent. Le béton reste.

Point final.
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Journaliste depuis une douzaine d'années, mon parcours m'a amené à collaborer avec de nombreux titres de la presse française mais aussi internationale. J’ai tout d’abord fait mes armes dans la presse économique à Paris avant de fonder une agence de presse à Nice. Après avoir lancé l’édition Nice-Côte d’Azur du quotidien 20 Minutes, j’ai, comme rédacteur et/ou photographe, collaboré avec l’AFP, Le Monde, Le Parisien Magazine et Le Figaro, ou encore Le Monde, Geo Ado, The New Yorker, The Guardian… Aujourd’hui je suis fier de pouvoir continuer mon parcours en collaborant avec un média indépendant et rigoureux comme Médiacités.