Marqueur politique, le concept de gentrification incarne à lui seul le clivage droite-gauche dans le contexte des prochaines municipales. Pour Annette Laigneau, élue LR et 6e adjointe au maire en charge de l'Urbanisme, « c'est un phénomène négatif, car une ville doit avoir une mixité dans sa population avec des gens de toutes classes sociales, mais Toulouse n'est pas concernée ».

De l'autre côté de l'échiquier politique, le diagnostic est tout autre. « Aujourd’hui, nous ne pouvons rester inactifs face à une ville de plus en plus gentrifiée, clame Nadia Pellefigue, tête de liste UNE (PS-PRG-PCF-citoyens). Comme les salaires de la majorité des Toulousains n'augmentent pas et que les loyers sont en hausse, ils s'en vont à l'extérieur. » La gentrification « se traduit par un changement des identités urbanistiques, de la manière de vivre, et des typologies de logements, analyse de son coté François Piquemal, candidat sur la liste Archipel Citoyen. C'est la transformation d'une ville en un espace réservé à ceux qui en ont les moyens économiques. C'est la transposition dans l'espace de la lutte des classes en lutte des places. »

Rembobinons. La gentrification peut se définir comme l’arrivée progressive d’une classe sociale aisée dans un quartier populaire. Le mécanisme s’accompagne généralement d’une hausse des prix de l’immobilier qui peut pousser les habitants historiques à quitter leur quartier. Toulouse, comme d'autres villes, est concernée. Dans la Ville rose, le quartier - jadis populaire – Saint-Cyprien en est un bon exemple. Ceux des Minimes, de Bonnefoy ou de Saint-Michel, en cours de mutation, également.

Juguler la hausse du prix du foncier

Pour mesurer la gentrification, la prix du m2 est un bon indicateur. Selon Seloger.com, il est passé de 2 803 euros en moyenne à Toulouse en 2015, à 3 365 euros en 2019, soit une hausse de 20 %. Du côté de l'équipe sortante, on reconnaît « une espèce de frénésie chez les promoteurs et de surenchère chez les propriétaires » de nature à augmenter le prix du foncier. « C'est un duo diabolique pour la collectivité qui n'a plus que ses yeux pour pleurer quand elle doit amener des écoles, des services et des équipements, constate Annette Laigneau. Les promoteurs ont compris que cela ne pouvait durer. »

Une nouvelle stratégie foncière serait donc en cours d'élaboration pour pallier au problème. « Nous en sommes encore aux balbutiements », avoue l'élue à l'Urbanisme qui défend tout de même le bilan municipal. « Quand nous sommes arrivés en 2014, Toulouse était la championne de la défiscalisation immobilière. Nous avons commencé par supprimer les T1, puis imposer 40 % de T2 et 60 % de plus grands appartements dans les nouvelles opérations pour attirer des familles, rappelle-t-elle. Nous imposons 35 % de locatif social dans tous les quartiers, 10 % de PSLA, 10 % de prix maîtrisés à 3 000 euros le m2. »

Preuve du succès de ce dernier dispositif, selon elle, les 42 appartements à prix maîtrisé situés dans l'ancien institut Claudius Regaud se sont vendus en une après-midi. « Ce sont des éléments qui contribuent à éviter qu'il y ait une gentrification car nous tenons à ce qu'il y ait une mixité dans la ville », conclut-elle.

gentrification tlse
« Gentrification = vomi ». Dans un style fleuri, certains habitants montrent leur opposition au renouvellement en cours dans certains quartiers toulousains. / GC

Face à la hausse du prix du foncier « il y a un laissé-faire de la majorité actuelle qui n'a pas de vision sur l'urbanisme et le logement et qui ne maîtrise pas le foncier», attaque pourtant Nadia Pellefigue. Pour la candidate socialiste, il faut « arrêter de vendre le foncier municipal car cela fait augmenter les prix ». Même programme chez Archipel Citoyen qui prône, lui, une « remunicipalisation du foncier et de l'immobilier ». « Un certain nombre de bâtiments ont été bradés par la municipalité à des promoteurs à des fins de spéculation, estime François Piquemal. Il faut capter ce que l'on peut recapter pour en faire des levier de la baisse des prix. »

Encadrer ou pas les loyers ?

Autre levier contre la gentrification : limiter la hausse des loyers. « Jean-Luc Moudenc n'était pas favorable à l'encadrement de loyers car il n'avait pas les éléments pour le justifier, explique Annette Laigneau. Comme on nous a dit que les loyers avaient augmenté, le président de Toulouse Métropole a souhaité qu'on fasse un diagnostic pour acter s'il y avait vraiment un problème. » Réunis autour de la table depuis mai, des élus, des professionnels du secteur et des associations de locataires doivent rendre leurs conclusions avant la fin du mois. « Si le constat démontre qu'il est nécessaire de faire quelque chose, Toulouse Métropole fera des propositions », poursuit l'élue.

Pour les candidats des listes Archipel Citoyen et UNE, l'encadrement des loyers tombe sous le sens mais n'est pas suffisante. « Il faut aussi mettre en place un registre des loyers pour s'assurer que les propriétaires n'abusent pas lors de la relocation en augmentant leurs loyers de façon plus élevée que ce que permet la loi », défend François Piquemal, ancien président de l'association Droit au logement en Haute-Garonne. Sa concurrente socialiste prône « la mise en place d'un permis de louer pour lutter contre les marchands de sommeil qui louent des logements dans de mauvaises conditions ».

Pour compléter ces actions, Nadia Pellefigue entend – si elle est élue – « conditionner la vente des logements sociaux par les bailleurs à la reconstruction de nouveaux logements », « développer l'accession sociale à la propriété » et permettre à l'organisme public du logement de « rester propriétaire du foncier (…) ce qui permettrait de vendre des logements à un prix inférieur ». Sur ce point, le conseil métropolitain vient de « créer un office [foncier solidaire] pour favoriser la construction de logements », souligne Annette Laigneau. « Le foncier sera propriété de l'office qui le louera au futur propriétaire. Cela va aider les bailleurs sociaux à construire du logement social dans les zones tendues où le foncier est trop cher. »

#DansMaVille, un 1er dossier sur la gentrification

Boboïsation, embourgeoisement, explosion des loyers, réhabilitation urbaine… Quel que soit le nom qu’on lui donne ou la façon dont on l’aborde, la question de la gentrification passionne les lecteurs de Mediacités. Mais que voulez-vous précisément savoir sur cette thématique ? C’est la question que nous vous avons posée, en juin dernier, lors du lancement de #DansMaVille, notre première série d’enquêtes collaboratives. De leurs réponses est née cette première série d'enquêtes à retrouver en intégralité ici.