Evoquée par tous les candidats dans leurs programmes pour les  élections municipales à Lille, préoccupation nationale cible d'un plan gouvernemental il y a un an, la thématique du logement vacant possède un avantage : l’électeur la comprend facilement. Des logements vides d’un côté, des gens privés de logements de l’autre : l’équation semble si simple à résoudre ! Elle cache en réalité de multiples termes et de nombreuses inconnues. Combien y a-t-il de logements vacants à Lille ? Sont-ils tous insalubres ? Quels sont ceux que la Ville et la Métropole se sont engagées à traiter ? De quelles armes disposent-elles pour entamer le sacro-saint droit à la propriété ? Réquisition rime-t-elle avec expropriation ? Notre enquête remet en cause bien des idées reçues sur le sujet.

1. Quel est le vrai chiffre des logements vacants à Lille ?

Vaste question ! Durant la campagne municipale, seules deux candidates avançaient un nombre de logements vacants à Lille : 7000 selon Martine Aubry, 8000 selon Violette Spillebout. Un ordre de grandeur similaire qui, en l’absence de statistiques fiables, a été obtenu, comme on va vous l’expliquer, un peu au doigt mouillé.

Il existe deux organismes publiant un nombre de logements vacants pour une ville. D’abord l’administration fiscale. En s’appuyant sur le paiement de la taxe d’habitation au 1er janvier, les impôts recensaient 18 500 logements vides à Lille en 2019. Un chiffre fortement surévalué étant donné les pratiques d’évitement de la taxe (on déclare occuper son logement après le 1er janvier pour ne pas la payer).

Deuxième source : l’Insee. Via ses enquêtes de terrain et ses questionnaires laissés dans les boîtes aux lettres, l’Institut de la statistique recensait 9,3% de logements vacants à Lille en 2017 sur un total de 137 768. Soit 12 812 logements inoccupé car « proposé à la vente ou à la location », « déjà attribué, en attente d’occupation », « en attente de règlement de succession », « conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés » ou « sans affectation précise par le propriétaire, car trop vétuste par exemple ».

L’Insee comme les impôts incluent donc dans leur résultat la vacance dite « de friction » : ces logements inoccupés depuis moins d’un an, car proposés à la vente ou en attente d’un locataire.

Maison abandonnée Lille
Cette maison de la rue Malsence, à Lille-Fives, est vacante depuis 2006 suite à la prise d’un arrêté préfectoral d’insalubrité avec interdiction d’habiter. Une procédure de déclaration en état d’abandon manifeste a été engagée sur cette maison en 2019. Photo: AL

Pour leurs chiffres, Martine Aubry et son ex-directrice de cabinet se sont appuyées sur les notes du service habitat de la ville qui ne retient que ceux inoccupés depuis plus d’un an. Quant à ceux inoccupés depuis moins d'un an, ils trouveront preneur à très court terme. Il n’y a logiquement aucune raison d’intervenir.

Leur nombre ? C’est ici que l’on mouille le doigt : étant donné le grand nombre de locataires à Lille (70 % contre 50 % en moyenne dans les plus grandes villes françaises), dont de nombreux étudiants (35 à 45 % des locations changent d’occupant chaque année à Lille !), la mairie estime la vacance de friction lilloise à 3000 logements environ. Si l’on ajoute une surévaluation de l’Insee en raison d’un taux de non-retour des questionnaires, on obtient cette fourchette de 7000 à 8000 logements.

Pour ne rien faciliter, La Fabrique des quartiers - bras armé de la MEL pour endiguer la vacance des logements – produit un autre chiffre. En se basant sur la méthodologie du ministère du Logement qui croise les données fiscales et foncières et en retenant une vacance supérieure à deux ans, La Fabrique des quartiers comptabilise 8500 logements privés vacants à l’échelle de la MEL dont 3000 à Lille, Lommes et Hellemes.

En bref, il est impossible de s’arrêter sur un chiffre qui, en fonction des sources, de la durée de vacance retenue, du taux de location estimé… variera du simple au quintuple. Une certitude cependant : remettre l’intégralité des logements vacants depuis plus d’un an sur le marché ne résoudra pas la pénurie de logements : 50 000 ménages sont en attente d’un logement social dans la métropole dont 16 000 à Lille.

Le bras armé de la MEL contre les logements vacants

Créée en 2010, la Fabrique des quartiers est un outil métropolitain d’aménagement dédié aux quartiers d’habitat ancien dégradé du parc privé. Société Publique Locale d’Aménagement (SPLA) – l’équivalent d’une Société d’Economie Mixte (SEM) en urbanisme – elle est détenue par la Métropole Européenne de Lille (73%) et les villes de Lille, Roubaix et Tourcoing (9% chacune). L’intérêt d’un tel outil ? Mutualiser une ingénierie pour toutes les villes de la métropole (notamment les plus petites n’ayant pas de service habitat) en disposant de plus de souplesse que les collectivités (pour embaucher un généalogiste sans passer par de lourds appels d’offres, par exemple). La Fabrique des quartiers emploie actuellement 40 personnes dont 4 dédiées aux logements vacants. La mission « recyclage des logement vacants » a été entamée en 2016. Avec un objectif : remettre sur le marché 1800 logements vacants sur 10 ans. « On s’attaque au dégradé du dégradé, là où le marché ne suffit pas à la rénovation » résume son directeur général, Vincent Bougamont.

2. Que trouve-t-on derrière la porte des logements vacants ?

Une multiplicité de situations « qui traînent ». Et peuvent immobiliser un bien pendant des années. Commençons par les vacances « Monsieur et Madame Tout le Monde »: des séparations qui se passent mal (ça existe !); des personnes âgées qui partent à la retraite, sous tutelle ou en curatelle (ça existe encore); et des successions mal réglées (ça existe aussi, notamment chez les Lillois issus de familles nombreuses d’origine immigrée, quand une partie des héritiers est restée ou rentrée au pays).

Exemple édifiant : en 2019, La Fabrique des quartiers a pris en charge une maison vacante avec 50 ayants droits… répartis sur 5 générations ! « On se retrouve parfois à devoir mettre d’accord des gens qui ne se sont jamais rencontrés », souffle Louis Michel, le monsieur « logements vacants » à La Fabrique des Quartiers. Il faut savoir que lors d’un héritage, tant que l’acte de notoriété n’a pas été signé, un héritier n’est pas responsable du bien que son aïeul lui a laissé. Dans ce cas, l’héritage est suspendu. C’est la situation la plus courante à laquelle sont confrontés les chasseurs de vacance. Souvent contraints de faire appel à des généalogistes professionnels pour y voir plus clair.

Viennent ensuite des propriétaires moins à plaindre. Les « je m’en foutiste » qui délaissent leur bien parce qu’il nécessite trop de travaux pour redevenir habitable… et donc rentable. Les prévoyants qui entretiennent leur logement vide en attendant de le léguer à leurs enfants. Cette spéculation « familiale » est anecdotique : 2 % des logements vacants d’après les observations de la Fabrique des quartiers.

Arrivent enfin les gourmands : ceux qui attendent que le marché soit meilleur pour tirer un bon prix de leur logis. Ces propriétaires spéculateurs qui gardent un bien « au chaud » en attendant qu’il prenne de la valeur, sans le louer . Pratiqué en général par des foncières (des sociétés commerciales exploitant un portefeuille immobilier) à Paris ou Londres, cette vacance spéculative est peu présente à Lille. Même dans les quartiers chics, la hausse des prix de l’immobilier n’est pas (encore) assez intéressante pour ces financiers de l’immobilier                            

3. Mais quels sont ces 2000 « logements mobilisables » dont parle Martine Aubry ?

Dans son programme la candidate sortante promettait de poursuivre la lutte contre la vacance des logements et précisait : « sur les 7000 logements actuellement vacants (deux fois moins qu’il y a dix ans), 2000 logements sont réellement mobilisables. » A quoi donc correspondent ces 2000 logements mobilisables ? « A des situations de vacance bloquée pouvant être débloquée par une intervention lourde de la Ville de Lille ou de la Fabrique des Quartiers : recherche de propriétaires, procédure de biens sans maître, voire expropriation », précise le service habitat de la Ville.

En clair, contrairement à ce que pourrait laisser entendre le terme « mobilisables », ces 2000 logements vacants ne sont pas ceux qui pourront être « réglés » durant le mandat. Mais ceux qui nécessitent le plus d’interventions et sur lesquels va se pencher la Ville. Il faut donc entendre par « mobilisables » les logements sur lesquels la mairie va « se mobiliser ».

Programme Aubry 2020
Extrait du programme de Martine Aubry pour les élections municipales de mars-juin 2020

Quid des 5000 restants ? Une partie de cette vacance se résorbera d’elle-même, dans les cas d’immeubles vacants en attente de démolition (un HLM concernés par un programme de l'Agence nationale de rénovation urbaine, une opération immobilière) ou de logements neufs, non encore livrés à leur acquéreur, mais déjà inscrits dans les fichiers fiscaux fonciers.

Quant aux autres, la mairie et la MEL espèrent qu’ils se résorberont avec un accompagnement léger, en orientant les propriétaires vers les aides à la rénovation, via la Maison de l’habitat durable par exemple. Sans trop compter sur l’aspect dissuasif de la taxe sur les logements vacants. De l’avis de tous les professionnels du secteur, cette punition prélevée par l’Etat s’avère totalement inefficace. « Vu toutes les exonérations existantes, un proprio pas trop ballot n’aura jamais à la payer », regrette Vincent Bougamont, directeur de La Fabrique des quartiers.

« Aujourd’hui, les logements habitables qui valent le coup sont de toute façon remis sur le marché »

Il existe en revanche une loi imparable pour diminuer la vacance des logements, du moins jusqu'à un certain point : la loi du marché. Quand les prix des loyers augmentent, de nombreux propriétaires trouvent soudain un intérêt à remettre leur logement vacant sur le marché. On peut déplorer l’avidité des proprios mais, jusqu’ici, ce penchant pour le Monopoly s’est avéré beaucoup plus efficace que les bâtons et les carottes des pouvoirs publics. Entre 2008 et 2014, la mairie de Lille avait tendu la main aux propriétaires : diagnostic gratuit, subventions pour la rénovation, bonus de retour sur le marché… En six ans, pas un seul dossier n’avait été monté ! Louer son bien à Lille était alors tellement rentable (en raison de la tension du marché) que les propriétaires n’avaient pas attendu ces coups de pouce pour rénover leur bien – parfois à la va-vite - et les mettre sur le marché.

« Aujourd’hui, les logements habitables qui valent le coup sont de toute façon remis sur le marché », estime un fonctionnaire chevronné du service habitat de la Ville. Entre 2005 et 2010, le nombre de logements vacants avait été divisé par deux à Lille… sans aucune intervention publique ! A cet égard, on notera avec perfidie que le « deux fois moins qu’il y a dix ans » du programme de Martine Aubry n’est pas seulement dû à l’action municipale.
Reste ces logements vacants, en général dégradés, qui nécessitent de sortir l’artillerie lourde. De quelles armes disposent la MEL et la mairie ?

4. Que peut faire la mairie de Lille contre les logements vacants ?

Revenons à nos 2000 logements sur lesquels la mairie de Lille va mettre le paquet. De quels moyens dispose-t-elle ? Plusieurs outils existent, mais leur maniement requiert l’aide de la MEL et de l’Etat.

Outil n° 1 : l’expropriation. La mairie peut dresser un procès-verbal d’abandon manifeste susceptible de mener à l’expropriation. Dans 80 % des cas, cette seule perspective amène le propriétaire à bouger : il rénove ou revend son bien. La vente se réalise alors dans des conditions classiques de marché, sans intervention de la Ville, ni des Domaines dans la vente. Le rôle de la mairie consiste alors à suivre l’immeuble avant puis après la vente pour s’assurer qu’il sera bien remis sur le marché.

Pour les 20 % restants, c’est plus compliqué : on ne retrouve pas le propriétaire, les héritiers sont inconnus, ils résident à l’étranger, le proprio fait sa mauvaise tête… Si, malgré les relances et les propositions d’accompagnement, ça coince toujours, la mairie établit un procès-verbal. Et la Fabrique des quartiers (donc la MEL, compétente pour l’action foncière) se charge de l’expropriation.

Huit procédures d'expropriation sur la métropole depuis 2019

L’année dernière, la Ville de Lille a dressé six procès verbaux : trois cas sont en négociation, trois vont partir en expropriation. Sur le territoire de la MEL, huit procédures d’expropriation ont été lancées depuis 2019. Autant qu’entre 2010 et 2019 ! Preuve de la volonté de la MEL de se saisir du problème en créant en 2017 un service spécifique au sein de La Fabrique des quartiers. Preuve aussi que cet outil avait été sous-utilisé jusque-là.

Lancer une procédure d’expropriation est donc bien du ressort de la mairie et de la métropole. L’outil requiert toutefois une condition : qu’il y ait un projet d’utilité publique (par exemple, la construction de logement sociaux) sur le terrain du logement exproprié. De plus, son utilisation requiert l’aval de l’Etat. La préfecture doit effectuer un contrôle de légalité. Au mieux, la procédure prendra deux ans. Mais peut durer une quinzaine d’années, selon les recours des propriétaires.

Il existe une autre procédure d’expropriation plus rapide : quand l’immeuble vacant est en péril et qu’il menace la sécurité (chute de briques, mérule…). La procédure nécessite ici un arrêté des services d'hygiène de la municipalité ou de l’Agence régionale de santé (ARS). Six dossiers sont en cours sur la MEL.

Outil n°2 : la procédure de succession vacante. Comme n’importe quel créancier ayant un intérêt à voir une succession se régler le plus rapidement possible, la mairie et la MEL peuvent saisir le Tribunal. Après avoir prouvé qu’aucun ayant droit ne pouvait être identifié. Des enquêtes souvent très lourdes et très longues. Si la justice confirme que la succession de l’immeuble est vacante, c’est alors à l’Etat, via France Domaines, de régler la situation, en liquidant la succession (remboursement éventuel des créanciers et vente de l’immeuble). La Fabrique des quartiers qui, depuis 2020, peut racheter un bien avant de le rénover, traite actuellement 62 dossiers de ce type, dont 19 à Lille-Lomme-Hellemes.

Outil n°3 : la procédure de bien sans maître. Si un logement n’a pas de propriétaire identifiable depuis au moins 30 ans, l’immeuble est considéré « sans maître ». Une délibération du maire suffit alors pour intégrer l’immeuble dans le patrimoine municipal. Là encore, il faut établir la preuve formelle qu’il n’y a ni propriétaire ni ayant droit sur l’immeuble. Ce qui, là aussi, peut-être très long. A Lille, une dizaine de bien sans propriétaire identifié sont dans ce cas.

5. Les réquisitions sont-elles la réponse aux logements vacants à Lille… et ailleurs ?

Souvent mise en avant au moment des municipales, la réquisition - c’est à dire l’utilisation forcée mais temporaire d’un immeuble - semble tomber sous le sens. Pas assez de logements d’un côté ; des logements vides de l’autre ; réquisitionnons pour régler le problème. Ainsi, le candidat insoumis Julien Poix proposait « de réquisitionner et ouvrir les bâtiments vides et logements vacants ». De son côté, l’écologiste Stéphane Baly suggérait une « transformation des espaces vacants depuis plus d’un an (bureaux, logements) en habitations ou hébergements d’urgence ». Tous deux, sans avancer de chiffre. Et pour cause : le maire n’a que peu de prise sur cette procédure d’urgence.

Car si la réquisition, remise au goût du jour par la loi Elan , peut se faire à la demande de la mairie, c’est l’Etat, in fine, qui décide et qui en supporte tous les frais. Il s’agit là encore, en effet, d’une remise en cause du droit de la propriété, ce qui implique une action en justice. La difficulté se lit dans le bilan des 10 dernières années à Lille où aucune réquisition n’a eu lieu pour lutter contre le logement vacant. La mairie, comme la MEL, préfèrent d’ailleurs concentrer leurs efforts sur des solutions de long terme. « C’est beaucoup de dépenses et de travail pour une solution qui n’est pas pérenne, assume le service habitat de la Ville. Nous préférons travailler sur une remise sur le marché des logements vacants. » Ou sur leur rénovation après acquisition.                               

Rénover des logements insalubres, oui mais à quel prix ?

Dans le cas de bâtiments en très mauvais état, les frais de mise aux normes et de rénovation peuvent être énormes. A Lille, rénover un habitat ancien nécessite en moyenne 2 000 euros de travaux au mètre carré. A ce prix là, la puissance publique préfère devenir propriétaire du bien que le « posséder » temporairement. A Lille, le « marché de la ruine » s’élève à 3 500 euros le mètre carré. L’achat d’un logement ancien coûte entre 1 000 euros à 1 500 euros le mètre carré. La réhabilitation revient à 2 000 euros. Remettre sur le marché une maison de courée à Moulins peut ainsi coûter jusqu'à 3500 euros le mètre carré. Plus cher qu’un appartement dans le Vieux-Lille ! Une donnée à prendre en compte quand on entonne le refrain « plutôt rénover que construire ». A moins de compter sur la richesse et philanthropie des propriétaires, seule la puissance publique peut accepter de « perdre » autant d’argent.

Quand les candidats aux élections évoquent les réquisitions, ils visent les grands ensembles institutionnels et les immeubles de bureaux, conscients du peu d’intérêt de réquisitionner une maison de courée insalubre pour y loger des gens. Lors de sa campagne, Julien Poix ciblait ainsi les locaux municipaux inoccupés de la rue de Trévise (ex-Science-po). Sur ce point, la réponse de Stanislas Dendievel, adjoint à l’urbanisme, avait été claire : « On ne transforme pas des bureaux en logements d’un coup de baguette magique. L’idée n’est pas de devenir des marchands de sommeil en mettant des gens dans des locaux non appropriés ». La trame particulière des bâtiments (murs porteurs, largeur des pièces, évacuation sanitaire, aération…) ne permet pas toujours leur réversibilité, concept relativement nouveau chez les bâtisseurs.
 
Aujourd’hui, le service habitat précise que pour les bâtiments publics municipaux, « la vacance d’immeubles est toujours temporaire : le temps de réaliser un projet d’aménagement, d’équipement ou d’espace public ». Ainsi, ces dernières années, les bureaux de l’ancienne DRAC ont été transformé en 29 logements locatifs sociaux. Tout comme la tour de bureaux Quai de Wault. C’est le cas actuellement de l’ex-faculté de pharmacie et de l’ancien collège Jean Macé appartenant à la Ville.
 
Quant aux immeubles de bureaux vides appartenant au parc privé, il n’existe à ce jour aucun recensement sur la métropole lilloise. Une piste de travail pour les défenseurs de la réquisition ? L’avènement du télétravail et les réductions de surfaces de bureaux qui en découlent pourraient bien libérer de l’espace.

Cet article concerne la promesse :
« Lutte contre la vacance des logements – 2000 mobilisables sur 7000 vacants »
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