«S’il y avait deux squats, on pourrait dire que ce sont les maniaques du squat qui ont encore frappé. Quand il y en a de partout qui s’ouvrent comme en ce moment, ça montre bien qu’il y a un réel problème avec le logement à Lyon », considère Margot, membre du collectif Collège sans frontières Maurice Scève, du nom du célèbre squat du 4e arrondissement où ont vécu plusieurs centaines de migrants, évacué en octobre 2020. Sur le parquet usé du « Chemineur », un autre squat de la Croix-Rousse où Mediacités l'a rencontrée, elle raconte « les derniers locataires sont partis de cet immeuble il y a plus d’un an ».

Depuis fin juin dernier, ces appartements vacants de la rue Denfert-Rochereau se sont remplis. Quarante jeunes migrants y ont trouvé un toit. Des bâtiments vides comme celui-ci, l’Insee en comptabilisait 24 000 en 2018 à Lyon. Un chiffre alarmant, mais difficile à interpréter, tous les logements vacants n’étant pas forcément mobilisables. Mediacités fait le point sur le sujet en trois questions.

1 - Combien de logements vacants à Lyon et dans la Métropole ?

La Métropole de Lyon comptabilise une totalité de 755 615 logements. Pour savoir combien d'entre eux sont vides, le Grand Lyon et la ville de Lyon travaillent à partir des fichiers fiscaux de la Direction générale des finances publiques (DGFip). Pour cette administration, est considéré comme vacant « un logement vide de meubles qui n’est pas habité au 1er janvier ». Lorsqu’aucune taxe d’habitation n’est déclarée sur un logis, il est mécaniquement compté comme inoccupé.

Premier problème : les dernières données sur la vacance datent du 1er janvier 2020 et incluent des logements en réalité occupés mais dont les résidents ne déclarent pas la taxe d’habitation, précise à Mediacités le ministère de la Transition écologique, chargé du dossier du logement vacant.

« À l’heure actuelle les bases de données des impôts sont peu fiables, de nombreux logements réputés vacants ne le sont pas et vice-versa », confirme Raphaël Michaud, adjoint au maire de Lyon chargé du Logement. Ces chiffres ne donnent donc qu’une idée vague du volume d’hébergements inutilisés.

Selon la mairie, environ 9 % du parc immobilier lyonnais était inexploité au 1er janvier 2020. L’équivalent de 30 000 résidences dépourvues d’occupants. Côté Métropole, l’administration estime que la collectivité était piquetée de 84 266 habitations inoccupés au début de l'année 2020. Autant de domiciles vides qui ne demandent qu'à être habités ? Pas vraiment.

D’une part parce qu’on trouve parmi ces chiffres des constructions neuves dont les occupants n’ont pas encore été enregistrés. D'autre part, parce que « dans la grande majorité des cas, la vacance est frictionnelle, c'est-à-dire de courte durée », le temps nécessaire au changement de locataire ou de propriétaire, précise Raphaël Michaud.

La vacance de long terme, dite structurelle, est en revanche beaucoup plus problématique. Elle correspond à une situation dans laquelle un appartement ou une maison reste vide pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. « Ce sont souvent des personnes qui achètent pour de la spéculation de très long terme », grince l’adjoint lyonnais.

Dans des zones en situation de tension locative comme Lyon, le phénomène participe à réduire l’offre de logements et mécaniquement à en augmenter le coût. A l'échelle de la ville, environ 9 000 appartements et maisons étaient inoccupés pendant au moins un an au 1er janvier 2020. A l'échelle de la Métropole, 17 736 hébergements étaient vides depuis plus de deux ans à la même date.

Seulement là encore, tous les locaux en situation de vacance de longue durée ne sont pas forcément habitables. En cause, la vétusté des lieux. C’est le cas dans les résidences du Clos-Jouve, dans le quartier de la Croix-Rousse, appartenant au bailleur social Grand Lyon Habitat.

« Sur les 297 appartements qu'il y a ici, 59 sont vides », s'indigne Simone, 80 ans, au pied de son immeuble à la façade lézardée. Avec son mari, elle habite depuis cinquante-sept ans dans la résidence. En mai, comme tous les habitants du quartier, elle a reçu une note informative produite par le collectif Consommation logement et cadre de vie (CLCV) du Clos-Jouve, pour l'informer de futurs travaux.

« À partir du début des années 2010 les appartements ont commencé à se vider petit à petit, soit parce que les gens décédaient, soit parce qu’ils déménageaient. Ils n’étaient ensuite jamais reloués parce qu’ils étaient trop délabrés », explique Jean-Paul Caillard, habitant dans l’un des HLM et responsable du CLCV. « Quand vous voyez l’état des appartements vous prenez peur... », poursuit le locataire.

Construits dans les années 1930 en tant qu’« Habitations bon marché » (ancêtres des « Habitations à loyer modéré »), ces appartements font aujourd’hui l’objet d’un plan de rénovation. En attendant le début des travaux prévu pour décembre 2022, la vétusté des appartements les condamne à rester vides, explique le bailleur social de la Métropole  Grand Lyon Habitat : « [Nous sommes] amenés à bloquer les mises en location sur les immeubles concernés pour faciliter la réalisation des travaux de modernisation de ces logements [et] offrir aux locataires, après travaux, des hébergements répondants aux normes de confort actuel, avec des loyers abordables ».

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Dans les résidences du Clos Jouve, à la Croix-Rousse, les volets du rez-de-chaussée sont fermés depuis plusieurs années. Photo : Niel Kadereit.

2 - À qui appartiennent ces logements vacants ?

Dans la métropole lyonnaise, plus de la moitié des habitations vacantes appartiennent au parc privé, indiquent les services de Bruno Bernard. Du moins pour celles qui relèvent de la vacance de courte durée. Les appartements et maisons éloignés durablement du marché locatif appartiennent, quant à eux, très largement à des organismes publics.

État, Région, Métropole, communes, bailleurs sociaux, sociétés d’économies mixtes ou autres établissements publics possèdent près de 70 % des logements vacants depuis plus de deux ans au sein de la Métropole. L’équivalent de 12 519 maisons et appartements. En cause, une mauvaise connaissance des administrations sur leurs propres biens. « Les bases de données des acteurs publics sont en train d’être actualisées car elles comportent beaucoup d'erreurs », déplore Raphaël Michaud.

Un exemple parmi d’autres : aux numéros 9 et 11 de la rue Paul Bert et aux 10 et 12 de la rue Moncey, en plein cœur de la Guillotière, quatre immeubles propriété de la Métropole sont ainsi inoccupés. Sur un banc de la place Ballanche, juste en face, Farida, 54 ans, raconte qu’elle a emménagé dans le quartier à l'âge de 19 ans.

« Quand j’étais jeune, il y avait un cordonnier juste là, au-dessus il y avait des gens qui habitaient », se remémore-t-elle en pointant du doigt les façades décrépies. Ici, c’est une superficie totale de 1075 mètres carrés qui est inhabitée depuis 2004. Seuls deux commerçants avaient pu conserver leur boutique au rez-de-chaussée jusqu'en 2012. Depuis, les appartements, vides, continuent de se dégrader.

Des bâtiments vétustes et des coûts de rénovation élevés expliquent la vacance de long terme d’une partie du parc immobilier public. En 2016, un projet de destruction des immeubles rues Paul Bert et Moncey, finalement abandonné face à la mobilisation des habitants du quartier, avait donné lieu à une concertation citoyenne. Lors d’une réunion publique organisée à cette occasion, un élu de la mairie du 3e arrondissement avançait que les bâtiments étaient « trop coûteux à rénover en raison des diverses obligations de mise aux normes et d’adaptation des logements. Il vaut mieux démolir là et construire des logements sociaux ailleurs ».

La nouvelle majorité écologiste lyonnaise semble avoir changé de ligne sur cette question. Lors d'une réunion publique en juin dernier consacrée au devenir de la place Gabriel Péri, Béatrice Vessiller, vice-présidente de la Métropole en charge de l'urbanisme, a annoncé une rénovation de ces immeubles pour les transformer en logements sociaux.

3 - Comment remédier à la vacance de long terme ?

« Le nerf de la guerre, c'est la donnée. Tant qu’on n'a pas de diagnostic pertinent, on donne des coups d’épées dans l’eau », martèle Raphaël Michaud. Afin d'obtenir une connaissance plus fine sur les appartements qui peuvent être mobilisés, la Métropole s'est associée au Plan national de la lutte contre les logements vacants, piloté par le ministère de la Transition écologique. D'ici à la fin de l'année 2021, la collectivité pourra bénéficier de l'outil numérique Zéro logement vacant.

Concrètement, une carte interactive des habitations qui auront été identifiées comme structurellement vacantes grâce à un travail de terrain sera mise à disposition de la Métropole. La collectivité se chargera ensuite de contacter les propriétaires pour les convaincre de mettre leur bien sur le marché.

« Des  aides à la rénovation  ou pour sécuriser les revenus locatifs existent déjà. Le rôle des collectivités est de les porter à la connaissance des propriétaires et accompagner ces derniers pour qu’ils mobilisent les dispositifs les plus adaptés », explique le ministère. Une démarche très longue, souvent en décalage avec l'urgence de certaines situations. Pour l'heure, le dispositif, déjà testé dans plusieurs collectivités, montre des résultats « timides mais encourageants », avoue le ministère de la Transition écologique.         

« Il y a des personnes qui ont tellement d’argent qu'elles préfèrent renoncer à un loyer »

En parallèle, la municipalité compte sur un outil plus coercitif : la taxe sur les logements vacants. Mais ce bâton fiscal n’est pas sans failles : la taxe sur les logements vacants étant nettement moins élevée que celle sur les résidences secondaires, nombre de propriétaires déclarent leur résidence secondaire en hébergement vacant. « On s’est allié avec d’autres villes pour qu’il y ait une surtaxe et éviter les fausses déclarations », fait valoir Raphaël Michaud.

Depuis sa mise en place en 1998, l'efficacité de cette taxe reste anecdotique. « Il y a des personnes qui ont tellement d’argent qu'elles préfèrent renoncer à un loyer et payer la taxe. Avec la hausse du prix de la pierre, ils sont assurés d'un fort profit le jour de la revente », déplore l'élu. De la spéculation pure et simple, au détriment des habitants en quête d’un logement abordable.

« Il faut du courage politique pour déloger des investisseurs qui ne jouent pas le jeu. On a besoin que l’État utilise les dispositions légales et réquisitionne des biens vacants depuis plus de deux ans pour héberger des sans-abris par exemple », insiste Raphaël Michaud.

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Les numéros 9 et 11 de la rue Paul Bert (Lyon 3e) restent vacants depuis 2004. Photo : Niel Kadereit

Un décret du 24 juin 2019 est venu élargir le cadre légal de la réquisition en permettant aux préfets de saisir des locaux professionnels et logements vides ou insuffisamment occupés pour « toute personne sans-abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale ». Pourtant, aucun logement n'a été réquisitionné depuis plus de vingt ans car la procédure est longue, complexe et ne répond pas à l'urgence de certaines situations.

Pour faire face à cet impératif, Jean-Paul Vilain, co-président de la Coordination urgence migrants (CUM) milite pour une autre solution. « On maintient à la CUM que la bonne solution est de faire des conventions d’occupations temporaires qui permettraient l’occupation d’un bâtiment le temps qu’un projet se réalise dessus. Ce type d'occupation est adaptée à cette situation de vacance car elle réclame moins de lourdeurs administratives et moins de travaux qu'une rénovation par les collectivités », soutient le retraité, engagé pour l’hébergement des migrants.

Sans résoudre le problème de la vacance, les conventions d’occupations temporaires légalisent l’utilisation d’une ressource inexploitée. Une voie dans laquelle s’est engagée la métropole écologiste en annonçant le 6 juillet dernier la deuxième légalisation d’un squat à Lyon, sur le cours Lafayette.