La ville de Lille va expérimenter un nouvel outil foncier solidaire. De quoi s'agit-il?

L’organisme de foncier solidaire (OFS) a vocation à développer une offre de logements en accession sociale à la propriété pérenne - c’est-à-dire abordable pour plusieurs générations. Aujourd’hui, les opérations d’accession sociale à la propriété ne bénéficient qu’à un seul foyer. Au lieu d’acheter un logement neuf à 4 000 €/m², par exemple, le ménage acquéreur bénéficie d’une décote importante sur le prix initial du logement, disons à 2 400 €/m², grâce à tout un tas d’efforts du secteur public (subventions locales, réduction de TVA...). Le problème, c’est qu’au bout de dix ans, il pourra revendre son bien au prix du marché avec une plus-value conséquente à la clé. Soit, dans notre exemple, à plus de 4 000 €/m². En outre, le propriétaire peut vendre à qui il veut.

Concrètement, qu’est-ce que changera cet organisme ?

L’immobilier est l’un des rares biens dont la valeur ne se détériore pas avec le temps, mais en fonction de la localisation du foncier. Regardez comment des logements non entretenus par certains propriétaires voient quand même leurs prix exploser parce qu’ils sont situés dans des quartiers attractifs ! Grâce à l’organisme de foncier solidaire, il ne sera plus possible de privatiser l’effort public car la propriété bâtie sera dissociée de la propriété foncière. En clair, les ménages bénéficiaires n’acquièrent que les murs de leurs logements. L’OFS demeure le propriétaire du terrain qu’il loue pour une somme modique (quelques dizaines d’euros par mois) aux habitants pour qu’ils en aient la jouissance. Ainsi, lors de la cession du logement, ceux-ci ne récupéreront qu’une partie de la plus-value liée à l’inflation et aux éventuels travaux réalisés. Qui plus est, seuls des personnes respectant le plafond de ressources auquel était soumis le premier accédant auront le droit de racheter le bien. Ce modèle a fait ses preuves à l’étranger. Pourquoi pas chez nous ?

A quels besoins cela répond-il ?

Il s’agit de mieux aider les classes moyennes ou populaires à devenir propriétaires de leurs logements. Aujourd’hui, les opérations d’accession sociale à la propriété ne bénéficient qu’à très peu de citoyens. De plus, elles ne jouent que sur le court terme contrairement aux HLM où l’argent public est investi durant des décennies. L’OFS est aussi un outil au service de la mixité sociale. Introduire dans chaque programme immobilier neuf des logements en accession durablement abordables, aux côtés de logements libres, intermédiaires ou locatifs sociaux, permet de créer les conditions d’un équilibre social.

A vous entendre, il n’y aurait que des avantages à créer un OFS. Pourquoi si peu de villes s’en sont donc dotées ?

Des OFS sont en gestation à Biarritz et Rennes et une dizaine d’autres territoires, dont Paris ou Montreuil, y réfléchissent sérieusement. Une dizaine de territoires intéressés, ce n’est déjà pas rien lorsque l’on connaît la complexité du secteur immobilier et qu’on considère que cette démarche redéfinit le droit à la propriété.

Mais le marché immobilier est plus que tendu dans toutes les grandes villes françaises…

C’est vrai. Se loger dans les centres-villes des métropoles devient de plus en plus compliqué, pour ne pas dire impossible. Sans même parler de l’accession à la propriété ! Les discours sur la mixité sociale sont légion, sauf qu’ils ne trouvent pas prise sur le terrain, où la tendance est plutôt à la gentrification (NDLR : embourgeoisement urbain). L’encadrement des loyers, même s’il est facilement contournable par les propriétaires et présente quelques effets pervers, n’est ainsi pratiqué qu’à Paris et Lille. Rares sont les villes, comme Lille ou Rennes, à avoir fait le choix de politiques sociales interventionnistes au niveau immobilier.

L’État français ne pourrait-il pas inciter les élus métropolitains à prendre exemple sur ces villes pionnières ?

Les métropoles et les agglomérations sont libres de définir leurs priorités. Vous pouvez le déplorer, mais la politique de l’habitat est aujourd’hui considérablement décentralisée. L’attention des élus locaux se porte, en priorité, sur la production de logements sociaux en raison de la loi Duflot qui fixe des objectifs obligatoires.

Merci Bernie Sanders !

L’idée pourrait tout droit venir d’Utopia… Elle est née, plus prosaïquement, dans les années 1970 aux États-Unis, sous le nom de « Community Land Trust » (CLT). Parmi les 250 CLT gérant chacun plusieurs centaines de logements et freinant ainsi la spéculation foncière, le plus emblématique est celui de Bernie Sanders à Burlington. Le sénateur du Vermont et ex-candidat à l’investiture démocrate pour la présidentielle américaine a créé le plus grand parc en accession à la propriété en milieu urbain. Le Prix mondial de l’habitat lui a même été décerné par les Nations-Unies. Les Community Land Trust se sont progressivement exportés au Canada, au Royaume-Uni et en Belgique.

Depuis 2013, l’association « CLT France » promeut ce dispositif dans notre pays, transposé depuis dans le droit français. Fin février, la mairie de Lille et plusieurs partenaires ont créé leur OFS et dévoilé une première opération : 13 des 210 logements livrés d’ici 2020 sur l’ancienne faculté de pharmacie, dans le quartier Saint-Michel, devraient être vendus autour de 2 100€/m² au lieu de près de 4 000€ pour les logements neufs voisins. A l’horizon 2021, 16 autres logements en accession sociale à la propriété seront proposés sur le site de l’ancienne Bourse du travail. A terme, tous les logements vendus en accession sociale à la propriété à Lille, voire dans la métropole, pourraient l’être par l’OFS.