«J’en suis à une dizaine de visites et à chaque fois, ça dépasse l’encadrement des loyers, de deux à trois euros au mètre carré… Mais je vais peut-être devoir rabattre mon caquet là-dessus. Au bout d'un moment, il faut bien prendre un appart. »

Depuis un mois Sébastien, la trentaine, se cherche une nouvelle adresse à Lille. Juste avant de retourner chez ses parents, le Lillois partageait une colocation à Wazemmes, louée par une agence : « On avait l'impression de se faire voler parce que l'isolation était pourrie. Des fois, on se retrouvait trois semaines sans électricité, avec des problèmes de chaudière... Quand on a vu cette histoire d'encadrement des loyers et que le nôtre le dépassait, ça a été la goutte d'eau. » Sébastien rend ses clefs en février et profite depuis d’être hébergé pour voir jusqu'où il peut aller « dans l'exigence que l’encadrement des loyers soit respecté ».

En place depuis un an, le dispositif est en cours d’expérimentation à Lille et dans les communes associées de Lomme et Hellemmes jusqu’en 2023. Il suffit de quelques clics sur les sites de locations pour constater que la nouvelle réglementation est encore trop peu respectée. « Nous sommes toujours convaincus de son utilité, défend Anissa Baderi, adjointe en charge de l’habitat à la ville de Lille. C’est nécessaire pour lutter contre le logement cher. » Or le loyer médian de la capitale des Flandres est le plus élevé de toutes les villes centres des métropoles de plus de 500 000 habitants, excepté Paris.

Loyers métropoles jaune

Comment ça marche ?

Le principe est assez simple. Chaque année, le préfet fixe par arrêté des loyers de référence, à partir des prix constatés sur le marché par l’Observatoire local des loyers. Ils varient en fonction du nombre de pièces, de la surface habitable, de l’époque de construction et surtout de la localisation du bien. Les loyers sont dits encadrés car ils doivent se situer entre un loyer minoré de 30 % par rapport à ce loyer de référence et un loyer majoré au maximum de 20 %, mais uniquement pour les nouvelles mises en location ou en cas de renouvellement du bail.

Un simulateur, mis en ligne par la municipalité lilloise, permet aux propriétaires de connaître les montants de ces loyers de référence. Les locataires peuvent y vérifier si leur loyer est légal et avoir des détails sur la démarche à entreprendre lorsque cela n’est pas le cas. « Je vais dessus mais, pour tout vous dire, cela ne fait pas de moi quelqu'un qui respecte à 100 % l'encadrement des loyers », témoigne Julie*, 37 ans, propriétaire de trois appartements à Lille et d’un autre à Paris.

La Lilloise vit de ses locations qu’elle gère à temps plein. Son premier appartement, acheté à Cormontaigne il y a sept ans, rentre pile poil dans l’encadrement des loyers. Il s’agit d’une colocation de trois chambres louée pour un montant total de 1 330 euros hors charges. « Je ne l’ai jamais bougé depuis sept ans. Ce loyer me semblait cohérent à l'époque. Et il se trouve que je n'étais pas à côté de la plaque. Ça fait un prix rond, ça me va très bien et je suis dans les clous de mon investissement de départ. »

Pour ses autres biens, c’est différent. Notamment pour ce studio tout juste acheté, également à Cormontaigne, qu’elle vient de mettre en location pour la première fois. Un cas prévu par la réglementation qui l’autorise à fixer son loyer dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail. « Selon la loi, il devait tourner autour de 430 à 450 euros. Je le loue 580 euros avec une place de parking à 80 euros. J'ai augmenté un peu parce que j'achète un bien à un instant T et que, pour moi, c'est aussi un investissement, un prêt à rembourser. »

« On accepte de sortir du cadre, d'être hors-la-loi »

Julie affirme s’être alignée sur les prix du marché : « Dans le quartier, 80 % des annonces pour des studios de ce type tournent autour de 500 à 550 euros. Le mien est refait à neuf, avec une place de parking et une cave alors je ne vais pas le louer 450 euros. Alors on décide de sortir du cadre, d'être hors-la-loi. On se dit : “On verra bien”. » À Paris, elle s’est retrouvée face à une locataire en commission de conciliation. L’avis de cette dernière n’est que consultatif mais il peut justifier une auto-saisine du préfet ou être pris en compte par un juge : elle a donc baissé son loyer de moitié et remboursé les trop-perçus. En échange, elle a conclu un accord avec l’occupante qui est partie le mois suivant.

« Quand on vous dit tout d’un coup que vous allez gagner deux fois moins, ça change tout, s’indigne Julie. Par rapport au prix d'achat à Paris, ça n'a aucune cohérence... Vous faites quoi du prêt à rembourser derrière ? » Désireuse de remonter son loyer afin de rentrer dans ses frais, elle affirme avoir « trouvé la parade ». « Je le loue avec un bail moins restrictif, confie-t-elle. Un bail mobilité en résidence secondaire. Je le loue essentiellement à des gens en stage ou en CDD. Pour trois mois, c'est nickel. Cela me permet de sortir en toute légalité de l'encadrement des loyers. » C'est du moins son interprétation de la loi. Mais en l'absence de toute jurisprudence, difficile d'avoir des certitudes.

« En tant que propriétaire, j'ai à cœur d'être réactive, souligne Julie. Pas plus tard qu'hier j'ai reçu un texto d'un locataire dont le four ne fonctionne plus... Dès aujourd'hui, j'ai regardé pour lui en faire livrer un autre. Mais j'attends aussi de mes locataires qu'ils ne reviennent pas sur le loyer accepté au moment de la signature du bail, poursuit-elle. Ça me dérange qu’avec la loi on dise aux locataires : “Signez et ensuite vous irez faire retoquer votre loyer”. D’un autre côté, je comprends, sinon elle ne pourrait pas être mise en œuvre. »

Contestations et peur des représailles

Le rapport de forces est rarement favorable au locataire. Après une séparation, Nine* s’est trouvé un deux-pièces dans une ancienne maison bourgeoise à Wazemmes. Première à le visiter et séduite d’emblée, elle signe rapidement le bail. La surface habitable indiquée est de 39 mètres carrés. Mais elle est évaluée à 35 mètres carrés en loi Carrez sur un diagnostic de performance énergétique. Elle teste les deux surfaces dans le simulateur. Premier cas : son loyer respecte l’encadrement des loyers. Deuxième cas : il dépasse de quelques euros le plafond du loyer majoré.

« J’en ai parlé à ma propriétaire parce que cette loi me semble importante pour les droits des locataires. Elle m’a rétorqué : « Vous êtes en train de revenir sur le bail qu’on a signé il y a dix jours ? Il y a vingt personnes qui sont intéressées donc si ça ne vous va pas, vous partez ! »

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Panneau à louer sur un immeuble à Lille. Photo : Sheerazad Chekaik-Chaila

Nine a laissé tomber. Une décision sage car, elle ne le savait pas à l'époque, c’est bien la surface habitable qui compte pour ce calcul. L’épisode lui laisse toujours un goût amer. « L’encadrement des loyers, c’est comme quand ton patron te dit “Vas-y, tu peux dire ce que tu veux”, image-t-elle. Il aura toujours des moyens insidieux de faire pression. Moi, j’avais peur qu’elle soit plus chiante sur l’état des lieux de sortie, moins réactive pour des réparations... »

Sébastien, lui, se souvient de deux maisons visitées à Fives, où chaque colocataire paye 450 euros par chambre, soit bien au-dessus du maximum autorisé : « Ce n'est vraiment pas normal. Et comme par hasard, ce ne sont que des étrangers qui ne sont pas outillés pour faire valoir leurs droits. »

25 saisines de la commission départementale

En 2020, l’encadrement des loyers a donné lieu à seulement vingt-cinq saisines de la commission départementale de conciliation (CDC) du Nord, composée à parité de représentants des bailleurs et des locataires. « La malchance de ce dispositif est qu'il est entré en vigueur deux semaines avant le premier confinement, rappelle l’élue Anissa Baderi. Très clairement, on n'a pas eu une horde de locataires qui s'est soucié de vérifier que son loyer était dans les clous de l'encadrement. Les inquiétudes étaient ailleurs. » Il y a néanmoins eu cinq dossiers examinés sur le seul mois de janvier. L’un d’eux a été jugé irrecevable pour un problème de pièces justificatives. Pour les quatre autres, la commission a constaté un dépassement moyen de 232 euros par rapport au loyer de référence majoré. »

Reste qu’il est difficile de tirer des conclusions à partir de ces quelques dossiers sur l’ensemble du marché à Lille, Lomme et Hellemmes, considère la CLCV. L’Agence d’information sur le logement (ADIL) du Nord et du Pas-de-Calais se montre également prudente. Elle estime qu’il est encore trop tôt pour évaluer les effets de l’encadrement des loyers sur le marché lillois. Un premier bilan officiel devrait être rendu public à l’automne.

Dépassements généralisés

En attendant, l’Atelier populaire d’urbanisme de Fives (APU) a publié une enquête récente portant sur 313 annonces étudiées. Dans 48,6 % des cas, les annonces dépassent le loyer de référence, parfois jusqu’au double ! Selon l’association, 74,4 % des annonces concernent des propriétaires particuliers. Plus inquiétant, des professionnels aussi enfreignent la loi : sur 227 annonces d’agences lilloises testées, 88 ne respectent pas les plafonds fixés par l’arrêté préfectoral. Certains loueurs affichent ainsi sans complexe des loyers exorbitants, notamment dans le marché, marginal mais en pleine croissance, de la colocation.

Par exemple, cette maison de sept chambres à Lomme, dans laquelle chaque colocataire rapporte 530 euros. Un complément de loyer global de 1 774,86 euros est précisé dans l’annonce. L’ensemble des 138 m² est loué au total pour 3 700 euros charges comprises par le spécialiste de la colocation haut de gamme Colocatère.

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Cette société lilloise en plein développement, présente dans plus d’une trentaine de villes en France, s’est fait taper sur les doigts par la commission départementale de conciliation (CDC), en janvier 2021, pour une chambre dans une maison du même type du Vieux-Lille. La chambre était louée deux fois trop chère. Dans l’avis rendu en faveur du locataire, la CDC a estimé qu’aucun complément de loyer ne pouvait être appliqué puisqu’aucune mention n’en était faite dans le bail.

Compléments de loyers hors cadre

Ces compléments de loyer permettent de faire sortir de la loi certains logements très bien situés ou possédant des caractéristiques de confort supérieures à d’autres biens semblables du même secteur. À la condition toutefois d’être mentionnés et détaillés dans le bail. En cas de contestation, le bailleur doit démontrer que le complément est justifié. Un locataire peut ainsi saisir la CDC jusqu’à trois mois après la signature du bail pour le remettre en question.

Quelles sanctions risquent les bailleurs ? En théorie, le préfet peut les mettre en demeure et dresser des amendes allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut aussi engager une procédure devant le juge pour faire diminuer son loyer si la conciliation échoue.

En pratique, c’est plus compliqué. « Ils savent très bien ce que tu as dans la balance : le temps que tu as à perdre et potentiellement l'argent, parce que ça coûte d'aller au tribunal. Sans compter que ça fait un peu peur à la majorité des gens, réagit Sébastien. Si à la fin ça ne fait descendre ton loyer que de dix euros et que tu as complètement détérioré ta relation avec le propriétaire, le jeu en vaut-il la chandelle ? »

Pour l’adjointe au maire Anissa Baderi, c’est d’abord une question de principe : « Nul n’est censé ignorer la loi ! » Consciente que l’encadrement repose en partie sur un contrôle efficace mais que celui-ci n’existe pas encore réellement, l’adjointe au logement défend un « dispositif qui n'est pas hors sol », puisque construit à partir des données du marché : « Dans l'ensemble, on est face à des propriétaires qui peuvent respecter l'encadrement des loyers. On n’est pas là pour leur mettre un coup de rabot. »

Contrôle : un agent mobilisable ½ journée par semaine

Fin 2020, l’élue a proposé l’aide de la Ville à la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM), chargée de s’assurer du respect des loyers de référence pour le compte de l’État. Depuis, un partenariat se construit pour que des agents municipaux puissent documenter des situations illégales afin de faciliter l’action de la préfecture. Les moyens de celle-ci sont en effet très limités : ils se réduisent aujourd’hui à un seul agent qui ne peut être mobilisé qu’une demi-journée par semaine.

« Le recouvrement des amendes est un exercice difficile, souligne par ailleurs Amale Benhima, responsable du service Habitat de la DDTM du Nord. Elle avoue que les infractions au plafonnement des loyers, dont les sanctions sont limitées à quelques milliers d'euros, ne sont pas forcément prioritaires face aux dossiers bien plus lourds - et plus rémunérateurs - qu'elle a aussi à traiter (marchands de sommeil, habitat indigne...).

« Nous sommes dans un rôle où on pousse les feux parce que l'encadrement des loyers touche à l'intérêt général, poursuit Anissa Baderi. Il a été mis en place pour aider les étudiants et les jeunes actifs à se loger dignement, notamment à Lille intra-muros. Ce sont ces populations, à la recherche de petites surfaces, qui sont touchées par le logement cher. »

Un dispositif toujours contesté par les professionnels

Si l’intention est partagée, l’argument ne suffit toujours pas à convaincre les professionnels du secteur. Après avoir obtenu une première annulation du dispositif en 2017, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) du Nord, a déposé un nouveau recours, avec l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) Nord-de-France pour faire annuler l’arrêté préfectoral du 30 janvier 2020. Une audience devant le tribunal administratif de Lille pourrait se tenir cette année.

« Aujourd'hui, les pouvoirs publics ont choisi la voie de la réglementation du loyer, faute d'une offre suffisante de logements », regrette Emmanuel Chambat, le président de la FNAIM du Nord. Pour faire face à la pénurie, il appelle à revoir l’aménagement de l’espace à l’échelle de la métropole lilloise et à produire plus de logements tout en développant les mobilités qui vont avec. A la ville de Lille, on rappelle que l’encadrement des loyers est lié à la promesse parallèle de construire 8 000 logements sur le mandat en cours, dont un tiers de logements sociaux.

Ces débuts difficiles ne semblent en tout cas pas avoir réduit l’attractivité du dispositif. Huit autres communautés urbaines, dont Bordeaux, Grenoble et Montpellier, candidatent pour participer à son expérimentation. Une bonne nouvelle pour faire avancer le débat partout en France, estime l’ancien élu régional Michaël Moglia. Cela n’empêche pas cet ex-socialiste de pointer dans un post ironique sur Facebook les limites de sa mise en œuvre à Lille après avoir repéré un T3 à 2 800 euros par mois.

« C’est le débat parisien d’il y a vingt ans, compare Michaël Moglia. Le quartier République, Saint-Michel, Vauban, Bois-Blanc… Tout est devenu hors de prix et on repousse en dehors de la ville les catégories populaires parce qu'elles ne peuvent plus accéder à Lille. »

L’encadrement des loyers arrive-t-il trop tard pour participer à lutter contre la gentrification de la ville ? « Les prix sont déjà très élevés car nous sommes après dix, quinze ans d’augmentation des loyers à Lille, pointe Matthieu Verhelle, salarié de l’APU Fives. Et tant que les propriétaires ne risquent aucune sanction, rien ne changera. »