C’est la panique dans l’immobilier. Depuis la rentrée 2021, tous les signaux sont au rouge. C’est le cas dans toutes les métropoles françaises, Covid oblige, mais particulièrement à Nantes. Trois indicateurs le montrent bien : les mises en vente de logements neufs ont baissé de 42 % entre 2019 (3 500) et 2020 (2 000), contre 32 % en moyenne nationale. Les prix (du neuf encore) ont augmenté de 8 % contre 5 % à Bordeaux ou à Lyon. Le taux de vacance (les logements libres) est passé de 4,5 % environ en 2018 à 1 % cette année (traduction en langage commun : il n'y a plus de logement vacant ou presque). Bref : qu’il s’agisse de louer ou d’acheter, l’offre est rare et chère.         

Oui, bienheureux ceux qui ont un toit sur leur tête, car beaucoup se cassent les dents sur le marché immobilier nantais. Et pour cause : la métropole gagne en moyenne 9 000 nouveaux habitants par an (14 000 pour la Loire-Atlantique). Pour faire face à cette demande, les professionnels de l’immobilier évaluent le besoin à 7 500 nouveaux logements par an. Dans son Plan Local de l'Habitat (PLH), signé fin 2018, la Métropole a fixé comme objectif d’en construire 6 000 par an. Or 4 104 logements seulement ont reçu une autorisation de construire en 2020 (source : Sitadel).

La menace d'une « bordeaulisation »

Rien qu’à Nantes (le gros morceau du PLH), l’on est passé de 3 531 logements autorisés en 2019 à 1 824 en 2020. Mais dès 2018, le président de l’Oloma évoquait un « avis de tempête » à venir sur le marché nantais du logement neuf. Et pour 2023, les projections de l’observatoire évaluent, au vu des projets déposés et validés, les livraisons à « 4 000 logements » pour Nantes Métropole, en deçà donc des besoins. La situation est telle qu’un « basculement » du marché nantais est envisagé pour 2022, une « bordeaulisation » du marché immo, pour reprendre le néologisme d’un expert.

Et pourquoi ça ne construit pas plus ? D’après l’explication « officielle », présentée par Benjamin Haguenauer, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), c’est la conjonction de la mise en orbite du très (très) compliqué PLUm (Plan local d'urbanisme métropolitain), du Covid bien sûr et des élections municipales 2020. Élections et béton ne font pas bon ménage, les pros de l’immo le savent bien et depuis longtemps. Si l’on se fie à cette analyse, tout devrait donc rentrer dans l’ordre progressivement. Le rattrapage à opérer est énorme – une cinquantaine de programmes non livrés, peu ou prou –, mais le défi n’est pas impossible. Pas encore, du moins.

Pourtant, les professionnels semblent fébriles et multiplient les messages d’alerte. La FPI a ressenti le besoin de « tirer la sonnette d’alarme » dans la presse locale, en mars 2021 et à nouveau en octobre dernier. Ou de créer, dès 2019, le Codal, un Comité d’action pour le logement qui regroupe les représentants locaux des promoteurs (FPI), des constructeurs (Cina) l’ordre des architectes, la FFB (bâtiment) et l’USH (logement social). Pas un lobby, jurent-ils, mais un outil de mutualisation de moyens pour « accompagner les pouvoirs publics », « acculturer les élus ». Ce Codal a ainsi envoyé un courrier à Johanna Rolland en juin 2021 pour lui « proposer une organisation plus efficace »…

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Coucher de soleil sur le quartier de Malakoff, à Nantes. / Photo : CC by Mathieu Poiron (https://500px.com/mathieupoiron)

Le promoteur et ces élus « qui ne veulent plus construire »

« Si on en est arrivé là, c’est qu’on s’est dit qu’il était temps de réagir », résume Alain Raguideau, président du Cina (Club Immobilier Nantes Atlantique). La goutte d’eau qui a fait déborder le vase du promoteur est tombée à l’été 2020 sur la ZAC de Pirmil-les-Isles. 3 300 logements, de nombreux équipements et une nouvelle ligne de tram sont prévus sur cette zone à construire sur la rive Sud de la Loire, à cheval sur Nantes, Rezé et Bouguenais, l’une des dernières grosses réserves de foncier de la métropole. Le chantier, dans les tuyaux depuis plus de dix ans, s’étalera sur une autre décennie. Il est évalué à 1 milliard d’euros…

« Les marchés publics devaient être lancés en 2020, relate Alain Raguideau. Là-dessus, il y a eu le Covid. Mais surtout des nouveaux élus de Rezé qui ont dit “nous on débarque, alors stop”. » Le 7 juillet, la nouvelle équipe Rezé Citoyenne a en effet lancé un moratoire sur plusieurs projets, dont celui de Pirmil. Désormais, les marchés publics ne sont pas attendus avant début 2022. De quoi frustrer un peu plus Alain Raguideau, d’autant que la méthode de conception de cette ZAC se présente comme « vertueuse à un niveau quasi-unique en France ».             

Bref, « en juillet 2020, ça a chauffé », relate Alain Raguideau, encore remonté contre « ces élus qui ne veulent pas construire. « Ils ont une trouille effarante du citoyen, des fois qu’ils se mettraient à ne pas être d’accord. Je conçois que ce n’est pas facile, avec toutes les associations qui se créent. Mais il faut sortir des poncifs, ah le bétonnage, ah la densité, ah les Parisiens qui débarquent… »

« Il est quand même paradoxal que ce soient les promoteurs qui en appellent à l’intérêt général », commente Benjamin Haguenauer, président de la FPI. Son propos est moins fleuri, mais lui aussi en appelle à la « responsabilité » des élus face à l’urgence de la situation. « A un moment, il faut faire. Le mieux est parfois l’ennemi du bien. »

ZAC Pirmil les iles – V.-Joncheray
En bord de Loire, face à l'île de Nantes, l'emplacement de la ZAC Pirmil-les-Isles. / Photo : V. Joncheray - Nantes Métropole

Dialogue de sourds

« Oui mais nous, on ne veut pas d’un truc avec un label “Ecoquartier” et hop, je te vends ça à tous les bobos du coin », explique Martine Métayer, adjointe à l’Urbanisme de Rezé. Le moratoire des élus rezéens n’a pourtant pas conduit à une réduction du nombre de logements sur Pirmil, contrairement aux premiers discours. Un an de perdu pour pas grand-chose ? « On a changé des choses, les volumes de bâtiments, évoque l’élue. Et puis les promoteurs doivent bien comprendre qu’ils ne sont pas là que pour faire de l’argent. On nous traite d’irresponsables, mais quand on voit ce que certains font… » Un fin connaisseur du projet tacle à son tour : « Les promoteurs trouvent que ça ne va pas assez vite ? Que les changements qu’on leur demande pour l’environnement prennent trop de temps ? Mais ils n’avaient qu’à le faire avant ! » Dialogue de sourds.

Pour un autre observateur, ces « postures » prises par les uns et les autres au lendemain des élections sont autant de « pièges » au regard des vrais enjeux. A savoir l’invention d’un « éco-urbanisme ». Entre le Covid, les élections, « les bourrins du Cina » (sic) et les élus « qui font une fixette sur la densité ou la hauteur », le projet Pirmil suit finalement, lentement mais sûrement, le cours imaginé par les urbanistes d’Obras et NMA, ambitions environnementales comprises. « Chacun a fait un pas de côté… Mais personne n’admettra avoir changé son point de vue. »

Orfèvrerie urbanistique VS rouleau compresseur métropolitain

Des « postures », peut-être. Mais ce sont bien deux visions de la ville du futur qui s’affrontent. Avec une nouvelle donne : le besoin impératif de construire plus est remis en question. « Ce postulat de base, ça m’énerve », explique Fabien Gracia, nouveau maire de la Montagne. Dans sa commune, plus petite que l’île de Nantes et 4e du département pour la densité de population, construire est un casse-tête, faute de foncier disponible. « Deux mois après avoir été élus, on avait déjà reçu 15 promoteurs, relate l’édile. Alors on a dit stop ! On s’arrête et on réfléchit (jusqu’à la fin de 2021, ndlr).

« Mon idée, poursuit-il, est d’identifier les zones où l’on peut construire - il n’y en a quasiment plus - et de le faire avec de la qualité. » Soit l’inverse de ce qui s’est fait sur la place Similien-Guérin, au centre de la commune, où des immeubles à deux étages ont remplacé des maisons, sans local commercial. Même le distributeur automatique de billets (DAB) a disparu sur cette place de marché. « Je sais bien qu’il y a des promoteurs qui font des trucs chouettes. Mais nous, ce n’est pas ce qu’on a eu… », déplore Fabien Gracia qui souhaite remplacer ces projets « moches » par de « l’orfèvrerie urbanistique ».

Et tant pis s’il ne parvient pas à tenir l’objectif du PLH, 35 à 45 logements par an ! « Pensez-vous que respecter cette règle a eu un impact sur la gentrification de la commune ? Non. Si on veut lutter contre l’augmentation des prix de l’immobilier, c’est à l’État de jouer, en plafonnant les loyers, en arrêtant les programmes de défiscalisation, que sais-je... Moi, je n’ai pas la main là-dessus. » Tout l’inverse de l’analyse de l’Auran, pour qui ralentissement de la construction et hausse des prix sont intimement liés.

Autre constat du maire de La Montagne : l’arrivée de 400 nouveaux habitants pendant la mandature précédente n’a pas empêché la fermeture d’une classe à la rentrée 2021. « Parce que les logements, ce n’était pas pour des familles. » Là encore, l’idée que l’augmentation du nombre d’habitants permet à la commune de développer ou maintenir des services est battue en brèche.

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Nantes, vue du ciel. / Photo : CC - Franck Barske - Pixabay

« Décroissant punitif »

Même chose pour le logement social  : « On n’atteindra jamais les 25 %. Il faudrait construire 280 logements. Ça prendrait 10 ans en ne faisant que ça. Et en supposant qu’on trouve la place. On en fera, évidemment. Mais jamais assez. » On lui reproche de perdre du temps ? « Au nom de l’urgence, on peut tout faire. On construit pour 30 ou 50 ans. On peut bien attendre un an. » On lui rétorque que l’immobilier, c’est compliqué, que les modèles économiques, les contraintes réglementaires imposent certains sacrifices esthétiques… « Sous prétexte d’économies, on devrait accepter que ça soit moche, pas durable, pas vivable… », rétorque-t-il.        

Fabien Gracia a réponse à tout. Il s’amuse même de l’étiquette de « décroissant punitif, si possible avec tendance trotsko-bolcheviste » collée sur son front depuis l’annonce de son moratoire. Mais il refuse en bloc les « objectifs inatteignables », même s’ils sont fixés par la métropole, au nom de la solidarité intercommunale. Comme Martine Métayer à Rezé, qui rappelle que son groupe n’a pas voté le PLH, Fabien Gracia ne se sent « pas tenu par les engagements pris par d’autres maires ».

Face au « rouleau compresseur » de la politique urbanistique métropolitaine, et à la pression des promoteurs, ces élus prétendent reprendre en main le développement de leur ville. « Ce qu’on entend, évoque Martine Métayer, c’est ça : on va se développer jusqu’à quelle taille ? Est-ce qu’on vit mieux parce que la ville est plus grosse ? »

Vers la fin d'un cycle ?

Une petite musique qui fait bondir Pascal Pras. « Ceux qui ont été élus parce que leur projet était de stopper le développement de la métropole oublient que le PLH n’a pas été imposé, avance le maire de Saint-Jean-de-Boiseau et vice président de la Métropole chargé de l’habitat. C’est dommage de considérer que la Métropole est un rouleau compresseur. Et c’est de mon devoir de prévenir ces élus du risque : raréfier le produit et donc augmenter les prix. Si certains continuent, c’est la gentrification. Il y a un manque de sens politique au regard du besoin de loger les gens. Réduire les objectifs du PLH de sa commune, c’est ralentir toute la chaîne du logement. C’est un manque de réalisme, de mesure. »

Une « musique de fond » que les promoteurs ont eux aussi entendue… « Ça interroge nos adhérents sur les objectifs de moyen terme, explique Benjamin Haguenauer… Rennes, Nantes ou Bordeaux, est-ce là que les gens vont avoir envie de vivre ? » Et qu’il faut placer ses billes ? « Peut-être que c’est la fin d’un cycle, avance un expert. On a eu deux mandats pendant lesquels ont émergé de grands projets. Il n’y a pas 50 métropoles en France qui ont eu cette chance, Nantes était une des villes les plus ‘proposantes’. Mais ce cycle-là est fini. Alors bien sûr que ça inquiète les pros… »

Même si, dans cette confrontation, le vice-président à l’urbanisme Pascal Pras a réaffirmé la volonté de la métropole de revenir « dès 2022 » au rythme de 6 000 logements par an, les professionnels doutent. Car comme le résume un observateur, « qui signe le permis de construire à la fin ? C’est le maire. Point final. »

Cette enquête est le premier épisode d'une série consacrée au logement à Nantes et aux tensions qui règnent sur les marchés de la construction et de l'immobilier dans l'agglomération. Idées reçues sur le marché de l'immobilier, parcours du combattant des locataire, poids des promoteurs... Dans les semaines à venir, plusieurs enquêtes vous emmèneront dans les coulisses de la crise du logement.


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