Trois nuits en juin, une dizaine programmées pour juillet. Après plus d’un an au ralenti, les affaires reprennent pour Anaïs * , propriétaire d’un appartement trois-pièces dans le 6e arrondissement de Lyon. Depuis quelques années, cette quadragénaire, cadre dans un groupe industriel lyonnais, a pris l’habitude de louer son logement sur Airbnb aux touristes de passage. Une quinzaine de jours par an en moyenne, soit quelques centaines d’euros empochés. « Ça me paie mes vacances », explique-t-elle. Un petit « bonus », comme elle dit, qui n’a pas vocation à augmenter : « J’habite ici, je ne vais pas aller dormir chez mes parents pour louer plus. »             

« Le propriétaire encaisse et ne s’occupe de rien »

Mais pour d’autres Lyonnais, la plateforme de location américaine est bien plus qu’un simple complément de revenu. Déborah Gariglio est bien placée pour le savoir. Il y a quatre ans, elle a fondé BeMyHome, qui se présente comme une « conciergerie éco-responsable pour propriétaires heureux ». La société gère aujourd’hui 35 logements à Lyon, qu’elle loue pour le compte de particuliers. « Le propriétaire se libère de toutes les contraintes, il encaisse et ne s’occupe de rien », résume la professionnelle, dont plus de la moitié des locations passent par Airbnb.

Ses clients ? Essentiellement « des investisseurs », qui s’orientent vers la location de courte durée « pour des raisons évidentes de rentabilité ». Au moins 50% plus élevée que pour les locations classiques, tient à souligner Déborah Gariglio, exemple à l'appui : « Nous avions un appartement dans les pentes de la Croix-Rousse qui était loué 750 euros par mois en longue durée, contre 1900 euros en courte durée. »

Un logement sur dix en Presqu’île

Airbnb, Booking, Abritel… A Lyon, plus de 9100 logements ont été loués au moins un jour dans l’année en 2020, selon les chiffres fournis par les plateformes à la mairie. Un chiffre resté stable malgré la crise du Covid. Près de 880 d’entre eux ont été loués plus de 120 jours dans l’année, le seuil à partir duquel les logements doivent faire l’objet d’une demande de changement d’usage, selon la réglementation en vigueur.  A lui seul, Airbnb capte près de 80% de ce marché.                                   

Certes, Lyon est la deuxième ville de France en termes d'annonces Airbnb, après Paris. « Mais à l’échelle de la commune, cela reste assez marginal », pondère Raphaël Michaud, adjoint (EELV) au maire de Lyon chargé de l’urbanisme et du logement. L'élu rappelle que la ville compte près de 380 000 résidences principales et secondaires.

Le phénomène est en revanche bien plus prégnant dans les quartiers touristiques. Sur la Presqu’Île, « 10 % du parc de logements est désormais constitué d'Airbnb, quand les habitants éprouvent les pires difficultés à se loger à un prix abordable », martelait Laurent Bosetti, un autre adjoint (LFI) au maire de Lyon lors d’un conseil municipal, en novembre dernier.

Airbnb Croix-Rousse
Dans les pentes de la Croix-Rousse. Photo : N.Barriquand/Mediacités.

La tension est particulièrement forte dans le 1er arrondissement, constitué pour l’essentiel des pentes de la Croix-Rousse. La mairie évalue à 500 le nombre de logements happés par la plateforme de location. « En moyenne, depuis 2010 et l’arrivée d’Airbnb, 50 logements sont convertis chaque année vers des meublés de tourisme, alors qu’il se construit 15 ou 20 logements par an environ », précise Noé Froissart, conseiller délégué à l’urbanisme (EELV) du 1er. « Autrement dit, le phénomène Airbnb aboutit à une destruction nette de logements dans l’arrondissement », déplore l’élu. En 2018, l’instauration d’une nouvelle réglementation plus contraignante [lire ci-contre la note annexe] a toutefois permis de tempérer les ardeurs des investisseurs. Mais pour combien de temps ?

« Pour le moment, nous cherchons surtout à faire respecter les règles existantes »

Lors de leur campagne municipale, les écologistes ont porté deux promesses : faire respecter la réglementation des 120 jours de location maximum pour les particuliers et organiser un référendum local pour diminuer ce seuil. Une approche durcie par le ralliement de Nathalie Perrin-Gilbert (soutenue par une partie de La France insoumise) dans l’entre-deux-tours, qui prônait « un coup d’arrêt à Airbnb ».

Un an plus tard, à écouter Raphaël Michaud, le ton de la nouvelle majorité est plus nuancé. « Notre priorité, ce sont d'abord les occupants, et ensuite les investisseurs. Des meublés loués plus de 120 jours par an sont clairement des logements qui passent sous le nez des familles », pointe l’adjoint de Grégory Doucet. Pas question de tirer à vue sur Airbnb pour autant : après un an de crise du secteur touristique causé par l’épidémie de Covid-19, l’heure n’est pas au conflit frontal. 

« Nous voulons rester dans l'esprit initial d'Airbnb. Permettre un revenu complémentaire pour des familles pour quelques jours par an, pendant leurs congés, ça nous va très bien. Encore plus dans les périodes de surchauffe du système hôtelier, par exemple le 8 décembre [à l'occasion de la fête des Lumières], c’est une offre complémentaire », poursuit Raphaël Michaud, qui temporise : « Pour le moment, nous cherchons surtout à faire respecter les règles existantes. »

Une première amende

A la ville de Lyon, « plusieurs agents » veillent au respect des règles, explique-t-il. Combien de bataillons ? L'élu refuse de dévoiler leur nombre (« On le garde pour nous »). Le travail serait mené en lien avec la Métropole de Lyon, en train de constituer une « brigade logement ». Elle surveillera aussi bien les locations Airbnb que le futur encadrement des loyers promis par les écologistes.

Selon les chiffres fournis par la mairie, 3900 contrôles ont été menés depuis 2018 par les services municipaux. Ces vérifications ont permis d’identifier près de 200 « situations problématiques ». Une trentaine ont été régularisées, tandis que plus de 120 autres ont entraîné « des démarches plus coercitives », comme des mises en demeure. Reste une dizaine de cas « compliqués », qui doivent être portés devant les tribunaux.

« L’idée, c’est qu’après une ou deux condamnations, cela devienne suffisamment dissuasif »

Début juin, une première amende de 21 000 euros a été prononcée par la justice lyonnaise pour non-respect de la réglementation, comme l’a rapporté France 3. Le propriétaire, une SCI, n’avait pas effectué de demande de changement d’usage et n’avait pas compensé la location de son logement.

Lancé par la précédente majorité municipale, l'affaire a été suivie de près par les élus écologistes. « La ville de Lyon nous a mandaté pour constituer un dossier “test”, détaille Vincent Lacroix, l’avocat de la collectivité dans cette affaire. L’objectif de la mairie, c’est que les propriétaires se rendent compte qu’ils exercent une activité irrégulière. L’idée, c’est qu’après une, deux ou cinq condamnations, cela devienne suffisamment dissuasif. »

Quelques jours plus tôt, le 1er juin, trois arrêts de la cour administrative d’appel ont validé la réglementation de la Métropole de Lyon en matière de meublés touristiques. Une décision qui intervient après que la cour de justice de l’Union européenne et la cour de cassation ont jugé conforme les régulations des locations touristiques, notamment à Paris.

Sur le plan juridique, les communes sont de mieux en mieux armées. De quoi encourager les écologistes lyonnais à taper fort ? « Il n'y a certainement pas d'agressivité de notre part », pondère Raphaël Michaud, mais il admet que « ce jugement en appellera sûrement d'autres ».

Tensions sur le marché 

En attendant que les propriétaires les moins scrupuleux se mettent dans les clous, les élus surveillent les tendances du marché comme le lait sur le feu. Enjeu : prévenir « un éventuel emballement du marché », selon les mots de l'adjoint à l'urbanisme et au logement. En moins de dix ans, les demandes de changements d’usage de logements en meublés de tourisme ont été multipliées par vingt, passant de 24 en 2013 à 164 en 2016 et à près de 500 en 2018 et 2019, une fois la nouvelle réglementation mise en place. Le nombre de demandes est redescendu à 300 en 2020.

Le constat est déjà ancien. Dans une délibération de 2017, sous l’ancienne majorité, le président de la Métropole David Kimelfeld soulignait la « pression importante » subie par le marché immobilier lyonnais. « Les autorisations de changement d’usage vers des meublés de tourisme, essentiellement concentrées dans l’hypercentre de Lyon, conduisent à soustraire de nombreux logements au marché de l’habitat, contribuant ainsi à accentuer la tension du marché », analysait le texte en préambule.  

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Les toits du Vieux-Lyon. Photo : N.Barriquand/Mediacités.

Quid du référendum Airbnb ?

Pour réduire cette pression, les élus écologistes explorent deux pistes. Premier axe de travail : le nombre de jours de locations autorisés. « La règle des 120 jours par an fixée au niveau national est déjà dévastatrice pour l'immobilier local. Quand on loue son appartement trois mois sur quatre, on n'habite pas sur place. Fixer ce seuil à 50 jours serait déjà très généreux pour les investisseurs », suggère Raphaël Michaud.

Dans leur programme, les élus EELV promettaient de lancer une consultation citoyenne locale pour proposer aux habitants un nouveau plafond. Mais cette annonce de campagne se heurte à la réalité juridique : la mairie n’a pas le pouvoir de durcir cette règle, fixée par la loi. A Paris, la maire socialiste Anne Hidalgo a déjà dû repousser aux calendes grecques un projet de référendum similaire, après des études de ses services pointant une impasse.

« En faisant les fanfarons on peut juste se ridiculiser »

A Lyon, Raphaël Michaud admet avoir été « refroidi » par l’exemple de la capitale et semble avoir déjà tiré un trait sur cette promesse. « Une telle consultation relève de la pression citoyenne et d'un certain lobbying des villes. Mais l'exemple parisien montre plutôt qu'en faisant les fanfarons on peut juste se ridiculiser : on risquerait de générer de la frustration et de la déception en laissant croire aux Lyonnais que nous avons des pouvoirs qui ne sont pas les nôtres, défend l’adjoint au logement. On attend notre heure. » Une prise de conscience un peu tardive, après avoir fait miroiter ce referendum aux électeurs ? « On a mis dans notre programme nos envies et ce à quoi on croyait. Une partie de ces envies s’est un peu émoussée sur la réalité juridique », élude Raphaël Michaud.

Autre angle d’attaque : jouer sur le seuil - aujourd’hui 60 mètres carrés - à partir duquel les propriétaires doivent compenser la création d’un meublé de tourisme en mettant sur le marché locatif un bien de taille équivalente. Une obligation coûteuse, que la plupart des propriétaires évitent en louant des petites surfaces : depuis 2018, seuls 14 cas de compensation ont été enregistrées par la mairie.

Les services municipaux planchent actuellement sur un abaissement de ce seuil. Mais là encore, Raphaël Michaud s’estime « un peu coincé » par les questions juridiques et les ressources humaines : « Si on met une réglementation, est-ce qu'on sera en mesure de l'appliquer ?  Il faut des agents, des moyens, qui sont conditionnés par l'Etat. »

Les 80 appartements de « Karine »

Depuis plus de trois ans, la mairie et le Grand Lyon affichent leur volonté de « limiter la professionnalisation de location à l’année par des multi-propriétaires et des investisseurs ». A en juger par les chiffres disponibles, la route est encore longue. Dans une étude publiée en 2020, l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) compare la situation dans la capitale (qui concentre le plus d’annonces Airbnb dans le monde), avec celles d’autres villes. A Lyon, près d’une annonce Airbnb sur cinq (22%) est le fait d’un multi-loueur (soit la même proportion qu’à Paris, Bordeaux, Berlin ou Amsterdam). En se basant sur le nombre de commentaires enregistrés sur chaque annonce, l’Apur estime que 15% des annonces de Lyon sont loués plus de 120 jours par an. Un tableau bien loin de « l’esprit initial » familial de la plateforme.

A Lyon, le plus gros annonceur est une certaine « Karine », qui propose près de 80 appartements sur Airbnb. Il s’agit en réalité de la chargée de clientèle de la société Appart’ Ambiance. Créée en 2006, cette agence immobilière spécialisée dans la location temporaire vise une clientèle d’affaire, qui représente 70% du tourisme à Lyon. Parmi ses clients : des grands groupes industriels, des salariés étrangers de passage pour quelques mois ou encore l’Opéra de Lyon. L’essentiel de ses logements sont la propriété de particuliers : des résidences secondaires de retraités qui gardent un pied-à-terre à Lyon ou des logements de salariés en mission à l’étranger. Pour l’entreprise, qui loue 90% de ses appartements en direct, Airbnb est avant tout une vitrine incontournable.

Ces logements contribuent-ils à accentuer la tension sur le marché lyonnais ? Non, rétorque Fabien Rialhe, le responsable d’agence Appart’ Ambiance. Selon lui, son activité ne retire pas forcément des biens du marché locatif classique. « Beaucoup de propriétaires louent ponctuellement leur logement, jusqu’à 120 jours par an, mais cela ne veut pas dire que leur appartement est vide. De même, les résidences secondaires que nous louons ne seraient jamais mises sur le marché locatif classique », estime-t-il. « Réduire le nombre de nuits de 120 à 90 pour les résidences principales ne permettra pas de remettre des logements sur le marché. C’est un faux débat », lance-t-il.

Un renforcement de la réglementation serait même contre-productif, abonde Laurence Dupont, la directrice d'Appart' Ambiance : « La réglementation de 2018 a fait passer de 100 à 60 mètres carrés la surface à partir de laquelle une compensation est imposée. Concrètement, certains propriétaires de grands appartements préfèrent les laisser vacants plutôt que de les louer avec ce mécanisme de compensation très dissuasif. Il faut que les pouvoirs publics prennent en compte les impacts économiques avant de durcir la réglementation. »

« On a un trou dans la raquette du côté des particuliers professionnalisés »

Reste que l’omniprésence de ces intermédiaires professionnels interroge sur l’efficacité des politiques locales, calibrées pour les simples particuliers. « On a un trou dans la raquette du côté des particuliers professionnalisés », estime Noé Froissart. L’élu du 1er arrondissement souhaiterait aller beaucoup plus loin en obligeant les propriétaires qui louent une résidence secondaire à compenser la création d’un meublé touristique dès le premier mètre carré. Une mesure radicale qui freinerait brutalement les petits investisseurs.

Mais le sujet n’est pas prioritaire aux yeux de son homologue à la mairie centrale. « C'est important de faire cette distinction entre les simples particuliers et ceux qui fonctionnent comme des professionnels, mais c'est un aspect difficile à mesurer et ça reste un effet de bord marginal par rapport à l’ensemble du marché », indique Raphaël Michaud.

Contacté, Airbnb n’a pas souhaité répondre à nos questions. La multinationale multiplie depuis quelques mois les gestes de bonne volonté en promettant plus de transparence, en affichant son « soutien aux petits commerces » ou ses engagements « pour un tourisme écoresponsable ». De quoi s'épargner un nouveau tour de vis des collectivités ?

Cet article concerne les promesses :
« Encadrer les loyers » « Consulter la population sur une diminition du nombre de jours maximum de location Airbnb » « Appliquer la réglementation Airbnb (120 jours de location maximum par an) »
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Mathieu Périsse
Mathieu Périsse collabore avec Mediacités Lyon depuis juin 2017, convaincu de la nécessité d’une information locale indépendante et percutante. Lyonnais de naissance, il a d’abord travaillé pour la radio (Radio France, RTS), notamment lors de reportages longs-formats à l’étranger (Afghanistan, Biélorussie, Chypre, Burkina Faso…). Membre du collectif de journalistes We Report, il écrit régulièrement pour Mediapart, journal pour lequel il a enquêté pendant un an sur la pédophilie dans l’Eglise catholique (également en lien avec Cash Investigation).